Как передать квартиру в муниципальную собственность
Статья акутальна на: Ноябрь 2024 г.
Расприватизация квартиры применяется собственниками довольно редко в определенных жизненных ситуациях.
Однако, данная норма закона может стать широко применяемой после введения налога на недвижимость, исчисляемого от ее кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
Что представляет собой данная процедура?
Расприватизация — добровольный отказ от собственности на жилье и возврат его в собственность местных органов власти.
Данное право было введено в 2002 году в закон «О приватизации». При этом гражданам позволяется возвращать в собственность муниципалитета жилье, переданное им до этого и не обремененное в настоящий момент обязательствами.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
Отчуждение собственности может быть произведено не только в добровольном порядке, но и на основании судебного акта, в случае отсутствия согласия одной из сторон приватизации.
В отличие от общепринятого порядка данная процедура предусматривает не расторжение действующего договора, а заключение нового отдельного договора деприватизации.
После подписания данного соглашения с гражданами, оставшимися проживать в квартире, вновь заключается договор социального найма.
Собственникам жилья необходимо учитывать, что возврат приватизированной квартиры является сделкой, имеющей свои юридические последствия, связанные с утратой права на повторное оформление недвижимости в собственность, передачу ее в залог, в аренду, продажу, дарение, завещание.
В каком случае и кому это выгодно?
Казалось бы, зачем владельцу жилья отказываться от своей квартиры и отдавать ее государству?
Тем не менее, причин, по которым собственники могут принять решение о расприватизации квартиры несколько.
Экономический фактор
Размер ежегодного налога на имущество постоянно растет и со временем может значительно превысить сумму квартплаты за аналогичную квартиру в год для нанимателей жилья.
Кроме того, с 2017 года в 72 субъектах РФ введен налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, что привело к приближению его стоимости к рыночной и повышению суммы налога.
Защита от криминальных посягательств
Нередко престарелые собственники квартир становятся жертвами мошенников, которые зачастую применяют криминальные схемы освобождения и перепродажи дорогого жилья.
Соответственно, если квартира будет принадлежать муниципалитету, проживающий в ней пенсионер не беспокоиться о посягательствах третьих лиц на занимаемую им жилплощадь – отобрать социальное жилье не получится.
Участие в госпрограммах обеспечения жильем
Еще одним стимулом, влияющим на решение о возвращении жилья в муниципальный фонд, является возможность воспользоваться одной из государственных программ обеспечения новым жильем.
В частности, сейчас в России действуют такие программы для:
- военнослужащих;
- работников правоохранительных структур;
- бывших детей-сирот;
- иных категорий граждан, участвовавших ранее в приватизации в составе семьи.
Все же чаще других применяют возможность расприватизации малоимущие граждане, признанные таковыми в соответствии с законодательством, исходя из расчета среднедушевого дохода семьи, и имеющие право на социальную защиту.
Какое жилье можно вернуть государству?
Возврату в собственность муниципалитета подлежат помещения, которые до приватизации являлись муниципальными.
Право на передачу жилья установлено для квартир в собственности, где граждане проживают постоянно и где они зарегистрированы.
Собственники вправе вернуть принадлежащую им свободную от любых обязательств квартиру, а соответствующие органы власти принять ее и подписать договор соцнайма с гражданами в установленном порядке.
Случаи, в которых недвижимость вернуть государству нельзя:
Не возможна расприватизация квартиры, с которой собственниками были совершены сделки по продаже, дарению, мене и другие, связанные с переходом права.- Нельзя передать завещанную, находящуюся в аренде, заложенную в банке, в ипотеке в силу закона, под арестом или запрещением квартиру.
- Вселение иных лиц в квартиру также не даст возможности вернуть квартиру.
- Наличие иного жилого помещения, приобретенного или полученного по наследству в собственность, и право на которое зарегистрировано, также будет являться препятствием для возврата жилья муниципальным органам.
Снятие ареста или запрещения совершения сделок должно быть совершено тем же органом, который наложил это ограничение.
Расприватизация квартир, в которых собственниками или зарегистрированными являются несовершеннолетние, возможна только с оформленного согласия органов опеки.
Куда обратиться для отчуждения недвижимости?
Заявление и необходимые для процедуры документы, как правило, представляются в тот же муниципальный орган, в котором ранее квартира оформлялась в собственность.
Срок рассмотрения заявления в исполнительном органе власти составляет не более месяца, после чего должен быть подписан договор передачи квартиры в муниципальную собственность, и на основании решения муниципалитета заключен с гражданами договор социального найма.
Пакет необходимых документов
Для передачи квартиры муниципалитету граждане должны представить в орган власти следующие документы:
договор приватизации, свидетельства о праве, выписки из реестра прав;- справку об отсутствии ограничений (обременений), выданную уполномоченным органом;
- справку о составе проживающих в квартире;
- выписку из финансового счета;
- технический паспорт на квартиру;
- ксерокопии личных документов, удостоверяющих личность;
- согласие органов опеки (при необходимости);
- квитанцию об оплате регистрационного сбора.
Процедура передачи недвижимости в муниципальный фонд
Порядок расприватизации жилых помещений установлен актами органов власти субъектов федерации.
Передача жилья осуществляется посредством заключения с собственниками помещения нового договора передачи. При этом договор должен быть подписан руководителем муниципального органа и гражданами, передающими жилье.
После получения договора расприватизации необходимо осуществить регистрацию права муниципальной собственности на переданное жилье, для чего все стороны сделки должны заявить об этом в регистрирующий орган, представив необходимые документы.
Для этого стороны договора представляют в территориальный регистрирующий орган или многофункциональный центр:
- заявление;
- договор расприватизации;
- личные документы;
- доверенности.
Срок регистрации права собственности в соответствии с законом составляет 10 дней.
После внесения записи о праве в реестр, муниципальному органу может быть выдано свидетельство о праве, либо выписка из реестра.
Гражданам, передавшим жилье, выдается экземпляр договора, на котором проставлен штамп и внесена надпись о регистрации права собственности муниципалитета.
Третий экземпляр договора остается в делах правоустанавливающих документов в органе регистрации.
Переданная квартира включается в реестр объектов муниципальной собственности, а с гражданами, зарегистрированными на данной жилплощади, заключается договор социального найма.
В распоряжении и в договоре соцнайма указывается, что граждане использовали свое право на бесплатную приватизацию квартиры.
Права владельца жилья после передачи его в муниципалитет
После подписания договора социального найма все наниматели квартиры приобретают равные права и обязанности по содержанию, сохранности, ремонту квартиры, оплате коммунальных услуг.
При расприватизации квартиры граждане, проживающие в этой квартире, право на повторное оформление жилья в собственность утрачивают.
Исключений в данном правиле лишь два:
- сохраняется возможность на повторную приватизацию жилого помещения у несовершеннолетних после достижения совершеннолетия;
- граждане, которые ранее не воспользовались возможностью приватизации или отказались от приватизации в пользу других лиц, также могут оформить недвижимость в собственность.
Видео: «Расприватизация» жилья поможет сэкономить
В репортаже рассказывается о том, что представляет собой процедура расприватизации жилья, объясняется какое жилье можно вернуть в муниципальный фонд, какие условия передачи недвижимости установлены действующим законодательством.
Приводятся идеи депутатов по изменению механизма деприватизации, направленному на упрощение данной процедуры.
Деприватизация жилья. Как передать квартиру в муниципальную собственность
В Государственную Думу внесен законопроект о деприватизации жилья. Как пишет «Российская газета», инициатором выступила первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева.
Напомним, и сейчас желающие передать жилье, находящееся в частной собственности, муниципалитету и заключить договор найма могут воспользоваться этим правом. Как прокомментировала Елена Николаева корреспонденту «Российской газеты», это могут сделать граждане, которые приобрели жилье в собственность в порядке приватизации. Причинами, по которым люди решаются на такой шаг, могут стать, например, невозможность нести дальнейшее бремя содержания принадлежащего ему жилья.
Внесенный законопроект может ввести некоторые ограничения в порядок деприватизации. В частности, предлагается предоставлять право на возврат квартиры в государственную собственность только малоимущим и тем людям, которые могут быть признаны таковыми. Еще одним новшеством станет реализация права деприватизации независимо от способа приобретения жилого помещения.
Однако являются ли эти поправки существенными – вопрос спорный. В частности, как рассказали в городской администрации, сегодня эта процедура непопулярна. За год обращается всего 1-2 человека. «В основном, передать свое жилье муниципалитету и заключить договор соцнайма хотят пожилые ульяновцы, у которых нет наследников. Это помогает им избежать трат на налоги, а также взносов на капитальный ремонт», — рассказали в комитете по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации Ульяновска. Стоит помнить, что после этой процедуры вновь приватизировать жилье уже будет невозможно.
Тем, кто все-таки решился на деприватизацию, необходимо подготовить пакет документов.
1. Прежде всего, заявление о передаче этого жилого помещения в муниципальную собственность. При этом заявление должно быть подписано всеми членами семьи гражданина, которые участвовали в приватизации жилого помещения.
2. Договор передачи жилого помещения в собственность.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности или свидетельство на право собственности на ранее приватизированное жилое помещение.
4. Копия технического или кадастрового паспорта ранее приватизированного жилого помещения.
5. Справка об отсутствии обременении и обязательств перед третьими лицами на ранее приватизированное жилое помещение.
6. Копии документов, удостоверяющие личность граждан.
7. Справка органа, осуществляющего регистрацию граждан по месту жительства, о лицах, проживающих в ранее приватизированном жилом помещении, полученная не позднее десяти дней до дня подачи заявления.
8. Копия лицевого счета на ранее приватизированное жилое помещение, подтверждающая отсутствие задолженности по платежам за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги.
9. Справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц.
10. Разрешение органа опеки и попечительства на передачу, в случаях, если гражданами являются несовершеннолетние граждане и (или) совершеннолетние граждане, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными.
11. Копия акта органа местного самоуправления, подтверждающая полномочия опекуна (попечителя) в случае подачи заявления в отношении недееспособного гражданина или ограничено дееспособного гражданина.
12. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии у граждан, указанных в абзаце 1 и 2 настоящего пункта, прав собственности на иные жилые помещения, за исключением ранее приватизированного жилого помещения;
13. Справка организации по учету объектов недвижимого имущества, осуществлявшей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», об отсутствии у граждан, указанных в абзаце 1 и 2 настоящего пункта, прав собственности на иные жилые помещения, за исключением ранее приватизированного жилого помещения.
14. В случае подачи заявления доверенным лицом гражданина необходима копия нотариально удостоверенной доверенности или копия доверенности, приравненная к нотариально удостоверенной.
Документы необходимо подать в комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации по адресу ул. Гончарова 38/8.
Дом без хозяина и статуса
В настоящее время на балансе крупных градообразующих предприятий и предприятий естественных монополий (таких как ОАО «Российские железные дороги», ОАО «Ростелеком») находятся тысячи жилых домов. Правовой статус домов бывшего ведомственного жилого фонда, не перешедшего в собственность приватизированных предприятий или муниципальных образований, зачастую не определен. Существует несколько вариантов решений данной проблемы.
Передача жилых домов в муниципальную собственность
Раньше при приватизации госпредприятий объекты жилого фонда не подлежали включению в состав приватизируемого имущества (п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.93 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий») и подлежали передаче в собственность муниципальных образований, на территории которых они находятся (п. 2 Постановления ВС РФ от 27.12.91 №3020-1, п. 11 ст. 154 Закона от 22.08.04 № 122-ФЗ).
Бесхозяйные жилые дома должны приниматься на учет органом, осуществляющим госрегистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки этих домов на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности. Однако в большинстве случаев передача жилых домов в муниципальную собственность возможна только в судебном порядке.
Порядок и основания выселения проживающих
В некоторых субъектах РФ жилые дома в нарушение законодательства включались в планы приватизации и переходили в собственность юрлиц. Срок оспаривания сделок приватизации в большинстве случаев истек, правовые основания для обязания муниципальных образований принять жилые дома из частной собственности в муниципальную отсутствуют, поэтому юрлица — собственники жилых домов вынуждены оптимизировать управление ими. Зачастую многие жильцы в таких домах зарегистрированы и/или проживают без правовых оснований. Снятие гражданина с регистрационного учета производится в 3-дневный срок:
в добровольном порядке;
в принудительном порядке — на основании вступившего в законную силу судебного акта (п. 31, 33 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.95 №713).
Основанием для принятия судебного акта о выселении может являться ст. 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать из чужого незаконного владения свое имущество.
В соответствии со ст. 13 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», ст. 108 ЖК РСФСР, если в период действия ЖК РСФСР жилые помещения предприятий включались в число служебных решением исполнительного комитета районного Совета народных депутатов (ст. 101 ЖК РСФСР) и работники заселялись в них с согласия предприятия, то без предоставления другого жилого помещения запрещено выселять:
- лиц, проработавших на предприятии не менее десяти лет;
- лиц, уволенных в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;
- пенсионеров;
- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
- инвалидов труда I и II групп, инвалидов I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
- одиноких лиц с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми;
- инвалидов из числа военнослужащих, ставших инвалидами при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;
- участников Великой Отечественной войны, пребывавших в составе действующей армии;
- семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР и РФ или при исполнении иных обязанностей военной службы;
- инвалидов из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставших инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей.
На необходимость соблюдения данных гарантий указывает и ВС РФ (ответ на вопрос № 14 в Обзоре судебной практики ВС РФ за II квартал 2005 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 10.08.2005). Суды нередко применяют «гарантии невыселения» для подобных категорий жильцов независимо от отнесения жилья ранее к служебному, поскольку подобные архивные документы зачастую утрачены. Если иск о выселении и снятии с регистрационного учета судом удовлетворен, а судебный акт о выселении вступил в законную силу, судом выдается исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПКРФ).
Пристав обязан принять к исполнению исполнительный документ от суда или взыскателя. В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав устанавливает срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований, который не может превышать 5 дней со дня возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении установленного срока.
В случае неисполнения в установленный срок исполнительного документа выселение осуществляется принудительно. Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества и запрещения выселяемому пользоваться освобожденным помещением (п. 3 ст. 75 Закона об исполнительном производстве).
Раздел жилых домов, находящихся в долевой собственности
Во многих 1- и 3-этажных домах 50-х гг. с общими входом и/или помещениями, которые было сложно выделить в отдельные квартиры, избежав конфликта интересов проживающих, оборот прав ранее производился путем отчуждения долей в праве на жилой дом (на основании актов органов местного самоуправления о приватизации или договоров с организациями — собственниками жилых домов). К примеру, подобная практика распространена в жилых домах поселков, которые создавались для обслуживания отдельных подразделений организаций железных дорог.
Большинство таких сделок производилось с нарушениями законодательства, однако срок по их оспариванию истек. Для более четкого разграничения прав и обязанностей бывает целесообразно поделить данные доли на конкретные квартиры, принадлежащие жильцам и юрлицу.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности и может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ). Долевая собственность может быть установлена по соглашению сособственников или на основании решения суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). При наличии зарегистрированной долевой собственности участник долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества (ст.252 ГК РФ).
Раздел дома может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную посредством переоборудования (п. 11 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.81 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»).
При этом выдел, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления (п. 10 Постановления ВС РФ от 10.06.80 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (ред. от 06.02.2007 № 6).
Порядок и основание списания жилых домов с баланса организации
Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.01 №26и). Основания для списания — прекращение использования вследствие износа или отчуждение объекта основных средств.
Для определения целесообразности дальнейшего использования имущества (при износе) приказом руководителя организации создается комиссия, в состав которой входят главный бухгалтер и лица, на которые возложена ответственность за сохранность объектов основных средств. Комиссия проводит осмотр объекта и составляет акт списания основных средств (форма ОС-4), утверждаемый руководителем организации (п. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Минфином России от 13.10.2003 № 91н).
Кроме того, после прекращения существования жилой дом снимается и с технического учета (п. 15 Правил ведения Единого госреестра объектов градостроительной деятельности (утв. Приказом Госстроя РФ от 31.05.2001 № 120).
Автор — юрист инвестиционно-строительной компании
»
СледующаяРаздел имуществаКак отказаться от права собственности на квартиру
Загрузка...