Как разменять квартиру в долевой собственности

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, то однажды встанет вопрос о том, что все хотят жить отдельно. Достичь этого можно, произведя размен приватизированной квартиры на несколько отдельных.

Права владельца

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Независимо от того, в какой собственности находится квартира: совместной или долевой, у каждого из ее совладельцев есть право своей частью распоряжаться по собственному усмотрению.

Есть два способа произвести размен:

Правила проведения таких сделок детально урегулированы в соответствующих главах ГК РФ:

1. В первом случае общая квартира выставляется на продажу, каждый из собственников подписывает договор, а затем полученная сумма делится между ними, согласно размеру доли в квартире. Впоследствии каждый сам решает свой жилищный вопрос.
2. При обмене одновременно подбираются варианты квартир для всех собственников. Договор мены, да и сама сделка во многом аналогичны купле-продаже. Разница в том, что вместо денег стороны обмениваются недвижимым имуществом.

В обоих случаях происходит переход права собственности.

Жилищный кодекс: размен приватизированной квартиры

Но далеко не всегда возможно произвести обмен.

На приватизированную

При этом стороны свободны в выборе договора, который они хотели бы заключить:

• можно обменять сразу всю квартиру;
• каждый из жильцов вправе произвести продажу или обмен своей части.



Если они оказались, то это оформляется нотариально заверенным документом. После этого свою долю можно предлагать всем остальным покупателям.

На неприватизированную

А вот обменять квартиру, на которую уже оформлена собственность, на неприватизированную довольно сложно.

Для этого придется воспользоваться одним из следующих вариантов:

• приватизировать вторую квартиру и производить обмен по общим правилам;
• провести деприватизацию квартиры и потом заниматься обменом.

На муниципальную

Кроме того, такой договор заключается только с определенной категорией граждан. Все прочие права на получение муниципальной квартиры не имеют.

Как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу матери? Смотрите тут.

Без согласия

Принудительный, то есть без согласия одного из собственников, размен невозможен. Закон не дает возможности принудить такого человека к продаже или обмену своей собственности. Даже если он ведет себя таким образом, что проживать с ним в одном помещении невыносимо.

Единственный способ решить проблему — это продать или обменять доли тех совладельцев, кто этого желает.

С прописанными жильцами

Размен через продажу или мену подразумевает смену владельца жилья. При этом прекращается право проживания у тех, кто был прописан в размениваемой квартире, но собственником не является.

Есть однако категории жильцов, кто не может быть выписан из квартиры новым владельцем:

• дети до момента когда им исполнится 18 лет;
• иждивенцы;
• добровольно подписавшие отказ от приватизации.

Наличие подобного обременения должно быть указано в договоре. И если он подписан, то выселить таких жильцов невозможно даже через суд. Их право пользования этим жильем защищено законом.

При разводе

Размен бывшей супружеской квартиры имеет ряд особенностей. Поскольку по общему правилу такая собственность является совместной, то для начала придется ее разделить. Доли буду считаться равными, если нет обстоятельств изменяющих это соотношение.

В любом случае потребуется соглашение о разделе и определении долей. Сделать это можно по согласию или через суд.

Между родственниками

Не имеет значения, кем приходятся друг другу совладельцы жилья. Если только они не супруги, тогда режим такого имущества будет иным.

Размен квартиры между родственниками происходит по тем же правилам, что и между незнакомыми людьми.

Отличие будет только в том случае, если кто-то из собственников решит свою долю подарить. В том случае, когда дарение происходит между родственниками, не взимается подоходный налог.

С несовершеннолетним ребенком

Для этого требуется представить доказательства того, что взамен ребенок получит квартиру не меньшей площади. Только в этом случае его можно будет выписать, а квартиру продать или обменять.

Способы размена

Существует два основных способа размена приватизированной квартиры.

Принудительно

Принудительный размен возможен только для нанимателей муниципального жилья по решению собственника. Принудить же владельца доли квартиры продать или обменять ее невозможно.

Придется искать компромисс и договариваться. Или же идти с данным жилищным спором в суд.

Через суд

По большей части совладельцам квартир удается договориться о судьбе общей собственности добровольно. Но возможен и принудительный размен приватизированной квартиры через суд.

Причиной может быть:

• неприемлемое поведение одного из собственников (алкоголизм, хулиганство, нарушение покоя соседей и т. д.);
• невозможность договориться об условиях обмена (например, при разводе).

В суд подается исковое заявление, где описывается сложившаяся ситуация и те шаги, которые были предприняты. В конце излагается требование признать необходимость размена квартиры.

Документы

К иску придется приложить следующие документы:

1. Паспорта и свидетельства о рождении всех совладельцев и прописанных жильцов.
2. Свидетельства о собственности на долю в квартире.
3. Кадастровый паспорт жилплощади.
4. Сведения о проживающих.
5. Уведомление о размене для органов опеки.
6. Выписку из лицевого счета.

Судебная практика

Особенность разрешения подобных судебных дел состоит в том, что суд может только признать необходимость размена. Что и будет указано в решении.

Суд просто ставит точку в вопросе о том, какова дальнейшая судьба спорной квартиры.

Интересует, как отдать приватизированную квартиру государству в обмен на меньшую? Читайте здесь.

Возможно ли наследование приватизированной квартиры без определения долей? Подробный ответ в этой статье.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают лица, желающие разменять приватизированную квартиру.

Можно ли разменять без согласия других прописанных?

Размен без согласия прописанных в квартире жильцов возможен только в том случае, если у нее один собственник. Он вправе принять любое решение, касающееся данного жилья.

В случае, когда собственников несколько, каждый из них может принимать решение только относительно своей части квартиры. Или договариваться с другими совладельцами о размене.

Как разменять квартиру?

Размен приватизированной квартиры возможен в одной из следующих форм:

При этом необходимо согласие всех собственников на такое действие. Если его нет, то можно распорядится своей частью, предложив предварительно ее купить всем совладельцам.

На видео о размене приватизированной квартиры

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как разменять квартиру в 2024 году

Как разменять приватизированную квартиру

При условии, если на размен идет квартира приватизированного характера, его можно осуществить 2 способами:

1. Продажа — находится покупатель на данное жилье, и параллельно с этим совладельцы квартиры ищут жилье для себя, чтобы приобрести его с денег, полученных за продажу совместного жилья.
2. Размен — поиск людей, которые желают также разменять свое жилье, главное условие — всех должно все устраивать. В таком случае идет перерегистрация прав собственности на квартиры.

Второй способ, чаще всего обусловлен тем, что люди, проживающие в одной квартире, не могут больше жить вместе, по самым разнообразным причинам. Зачастую, на размены идут семьи, где дети выросли и хотят создать свои семьи и проживать отдельно.

При не нахождении компромиссного решения такого вопроса, дольщики могут осуществить продажу своей части квартиры как уже имеющимся дольщикам, так и стороннему лицу. Последний вариант самый сложный, ведь зачастую он означает проживание с незнакомым и чужим тебе человеком. Лучше же искать пути применения по таким вопросам.

Маленькая по площади квартира, находящаяся в долевой собственности, тяжела к размену. Поэтому юристы рекомендуют такие квартиры продавать, а вырученные деньги делить между собственниками в суммах равных их долям.

Нормативное регулирование

Процедура размена квартиры основывается на бытовой подоплёке, ввиду того, что совместное проживание граждан становится невозможным и воспринимается ими в качестве нежелательного процесса. Процедура размена регулируется положениями ст.67 и 72 ЖК РФ.

Если пользователи решили разменять жильё стандартным образом, через продажу и поиск подходящего варианта для приобретения, основным нормативным документом становится ст.549 ГК РФ. В данной ситуации нужно учитывать такие нюансы:

• В положениях ст.549 ГК РФ указано, что продавец недвижимого объекта обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, принадлежащую ему на правах собственности.
• Размен квартиры путём заключения одного договора невозможен. Необходимо оформить сделку купли-продажи старой квартиры и аналогичный договор на новую жилплощадь.
• Чтобы договор был правомочным, имел необходимую юридическую силу, он оформляется в письменной форме, все участники сделки заверяют его своими подписями. Также потребуется нотариальное заверение сделки.
• Переход права собственности от одного пользователя к другому нуждается в обязательной регистрации в государственных структурах.
• Если один из участников договора купли-продажи отказывается от государственной регистрации, осуществляет действия по препятствованию узаконивания процедуры перехода прав собственности, вторая сторона получает право обратиться в суд и взыскать с ответчика все убытки, понесённые в результате задержки.

Как разменять не приватизированную квартиру

Этапы размена квартиры, находящейся в социальном найме:

1. Ищем подходящие варианты. Зачастую все глохнет именно на этом этапе. Ведь, по сути квартир, которые не приватизированы — мало, а еще чтоб и подходила она всем по их запросам еще меньше. Все это ложится на ваши плечи, ведь агентств недвижимости не берутся за такие сделки, ввиду, их невыгодности. Как вариант, искать не только в пределах своего города, а это опять сложности и затраты.
2. Документация:
   • Самым первым нужно будет заключить договор соц. найма, в случае если он отсутствует.
   • Получение подтверждающих бумаг об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (если есть — размен невозможен).
   • Разрешение на размен получаем у владельца жилья — муниципалитет. Согласие от всех прописанных в жилье. В случае, наличия прописанных или проживающих несовершеннолетних — разрешение опекунского совета.
3. Договор размена. И вам не в Росреестр, а в специализированное предприятие, имеющее полномочие на регистрацию таких сделок. Согласно такому договору все соглашения, которые были приняты по квартире всеми ее собственниками, аннулируются. Данный этап регулируется законодательно, как десятидневный, с момента подачи полного комплекта документации. И заключение нового договора соц.найма.

Размен квартиры при разводе

В соответствии с действительными нормами семейного законодательства, всё совместно нажитое имущество супружеской четы в случае расторжения брачных отношений подлежит разделу по принципу равноправности. Это означает, что после прекращения супружеских отношений пользователи получают в собственность одинаковые доли в квартире, равные 50% (по закону).

Разменять такую квартиру технически сложно, особенно если это не просторная «трёшка» в престижном районе города. Максимум, на что могут рассчитывать собственники при попытке размена – две малогабаритные квартиры-студии или комнаты в коммунальной квартире.

Ситуация будет осложнена, если в качестве одного из собственников выступает несовершеннолетний ребёнок. Процедура потребует активного участия органов опеки и попечительства, которые будут стараться максимально защитить интересы ребёнка и предотвратить возможное ухудшение его жилищных условий после размена.

Можно ли разменять муниципальную квартиру

1. Если есть несогласные с размен данного жилья из прописанных в ней. В таком случае в процедуру размена муниципальной квартиры входит этап судебного разбирательства. Не будет лишним, договорится со второй стороной размена, и добиться от них согласия на ожидания решения суда, а также привлечь их третьим лицом на судебном процессе.
   В судебной инстанции находится иск о признании недействительным договора соц. найма или его прекращения, на квартиру которую хотят разменять.
2. Квартира непригодна для проживания, о чем свидетельствуют специальные документы.
3. Наличие спора о правах на пользование данным жильем.
4. Наличие документов на снос или капитальный ремонт дома, в котором находится квартира.
5. Наличие в данной квартире тяжелобольного человека.

Можно ли разменять квартиру в ипотеке

Решение вопроса с ипотекой имеет 3 варианта развития событий:

1. Полное погашение кредита, и дальше полная свобода действий с квартирой.
2. Переведение долговых обязательств на третье лицо. Зачастую, крайне редкое явление, т. к. банки не хотят идти на такую процедуру. Хотя законодательно она вполне осуществима.
3. Обмен залогового жилья на равнозначное — замена залога.

Наш вариант третий, который регулируется ст. 345 Гражданского кодекса РФ. В данном случае регулирование процедуры идет не с помощью кредитного договора, а внутренним положением банка и его регламентом. И требования у каждой структуры к таким действиям свои, индивидуальные.

Процедура замены залога:

• Выясняем есть ли в регламенте вашего банка, такая возможность по вашему желанию.
• Выясняем распространяется ли на вашу банковскую организацию, правило дальности замены залога, обычно это не более 1000 км, от вашего филиала.
• Проверяем выбранную заменой квартиру в правовом поле. Данная процедура идет параллельно с проверкой банка. Тут нужно посуетится и за малое время собрать: выписки с Жэка, домоуправления, данные из ЕГРП, налоговой, УФМС.
• Все прошло хорошо. Отлично подписывается договор обмена и передачи новой квартиры в залог. Регистрации прав на жилье идет одновременно со снятием и наложением обременений на нее. Занимает около трех месяцев, под бдительным оком банка.

Можно ли разменять квартиру через суд

В отношении приватизированной квартиры, судебные тяжбы по обмену нецелесообразны и зачастую бессмысленны. Только мирное решение вопроса. А вот в отношении муниципальной квартиры, то если есть несогласные с разменов из состава совладельцев, то можно идти в суд.

Главное, чтобы у вас имелись весомые аргументы почему нужен это размен. И не забываем о моментах, когда размен невозможен на законодательном уровне, так таковой (смотрим выше).

• Отказе наймодателя на обмен жилья.
• Несогласии опекунского совета.

При этом, не забываем, что суд будет учитывать все обстоятельства и тонкости размена. И при вынесении своего решения учтет и не нарушит права всех сторон.

Что нужно, чтобы разменять квартиру

При размене не приватизированного жилья, обе стороны процесса предоставляют:

• Подписанное всеми жильцами заявление на обмен.
• Для несовершеннолетних — добро от опекунского совета.
• Выписка из домовой книги.
• Документы от Жэка и домоуправления об отсутствии долгов.
• Договор социального найма.
• Персональные документы всех проживающих.
• Технический паспорт квартиры.

Интересы несовершеннолетних детей, недееспособных при размене

При наличии в квартире, предназначенной на размен, проживания лиц вышеуказанного характера, дальнейшие действия возможны только при наличии письменного согласия от органа попечительства и опеки. Получить такой документ возможно в течение 14 дней, с момента обращения.

Для органа опеки и попечительств необходимо подготовить следующие документы:

1. Документы на жилье.
2. Документы, подтверждающие родство несовершеннолетнего и родителя.
3. Данные из домовой книги в виде выписки.
4. Копии лицевых счетов жилья.
5. Техническая документация квартиры.
6. Справка от оценщика по вашей квартире.

Равноценный и неравноценный обмен

Пользователи, столкнувшиеся с необходимостью размена квартиры, часто сталкиваются с такими понятиями, как «равноценный» и «неравноценный» обмен. В первом случае обе стороны не проигрывают ни в чём, отсутствует необходимость совершения доплат, рыночная стоимость квартир приблизительно одинакова, технические параметры разных вариантов жилплощади имеют аналогичные значения.

При неравноценном обмене одна из сторон заранее оказывается в более проигрышных условиях. Ей потребуется внести доплату за новую жилплощадь.

Размен квартиры: рекомендации экспертов

Расселение жильцов одной квартиры может стать непреодолимой сложностью, даже если они изначально проживают в большой и просторной квартире. Размен возможен исключительно при наличии согласия между собственниками. Если они не могут договориться между собой, от размена придётся отказаться. Выходом из данной проблемы будет размен в судебном порядке или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальные варианты, удовлетворяющие всех участников размена.

Чтобы максимально облегчить процедуру размена квартиры и ускорить её, необходимо акцентировать внимание на таких моментах:

• Адекватно оценивайте свои возможности. Размен квартиры не подчиняется математическим формулам. И не всегда за трёхкомнатную квартиру можно получить двух- и однокомнатную в формате 2+1. В расчёт принимается месторасположение квартиры, её площадь и прочие технические характеристики, готовность второй стороны идти на уступки. В любом случае, при размене необходимо заранее озаботиться поиском некоторой денежной суммы, чтобы при необходимости получить приличное жильё с доплатой.
• Доверьте процедуру размена профессионалам. Как показывает практика, самостоятельно разменять квартиру практически нереально. Учитывая тот факт, что размен становится реальностью из-за разногласий между собственниками, они не готовы идти на уступки друг другу. Чтобы избежать лишних конфликтов, привлеките к процессу размена сотрудников агентства недвижимости. Они помогут подобрать те варианты, которые будут удовлетворять запросы всех участников сделки.
• Прежде чем пытаться разменять свою долю в квартире, попробуйте договориться с другими собственниками. Многие пользователи забывают о том, что при долевом владении первоначальное право выкупа принадлежит другим сособственникам. Если вам удастся продать свою долю, проблема автоматически исчезает. Стоит отметить, что разменять или продать долю в квартире крайне сложно. Как показывает статистика, в большинстве случаев такие предложения хранятся в базах недвижимости годами.
• Не покупайте квартиры, находящиеся в обременении. Нередко при размене пользователям предлагают приобрести жильё, находящееся в обременении. Такие варианты предлагают с огромной скидкой, забывая уточнить, что в случае возникновения проблем пользователь останется без денег и без жилья.
• Всегда проверяйте сделку на юридическую чистоту. Одним из ключевых требования является проверка квартиры на временно отсутствующих жильцов, зарегистрированных здесь. Не исключено, что в обозримом будущем появится лицо, которое заявит о своих правах на жилище. Как итог – сделка будет признана судом недействительной ввиду отсутствия законных оснований для продажи. Пользователь потеряет большую сумму денег и лишится квартиры.

Как правильно разменять квартиру в 2024 году

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2024 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Условия для обмена:

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Основными правилами размена считаются следующие:

Правовая база

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

Как приватизировать участок в садовом товариществе, читайте здесь.

Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

• договор соцнайма или ордер на жилплощадь, свидетельство о праве собственности;
• заявка о размене с личными подписями всех зарегистрированных жильцов;
• выписка об отсутствии ареста, обременения и долгов по лицевому счету квартиры;
• выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах;
• технический и кадастровый паспорт жилья;
• разрешение органов попечительства в случае зарегистрированных несовершеннолетних детей.

»

Следующая

ДоляКак оценить долю в квартире