Общее собрание жильцов многоквартирного дома: правила и порядок проведения

На законодательном уровне собрание является высшим органом по управлению домом, в ходе его проведения жильцы избирают главного по дому. Не стоит недооценивать значение этой процедуры и пренебрегать ей. Как правильно организовать собрание собственников многоквартирного дома и что для этого нужно, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Это быстро и бесплатно !

Что представляет собой общее собрание собственников МКД

В первую очередь это обязательный орган по управлению многоквартирным домом и его имуществом. Собрание принимает основные решения, касающиеся состояния имущества, и рассматривает ряд важных вопросов.

Важно! Участниками заседания могут быть только собственники квартир или арендаторы жилья.

Они обязательны к исполнению, в противном случае решения, принятые на собрании, могут считаться нелегитимными.

По времени собрание бывает плановое и внеплановое.

Плановое обязано проводиться не реже одного раза в год.

Также собрание позволяет жильцам дома выявлять недочеты в организации своей деятельности и исправлять их в будущем. Таким образом оно повышает эффективность своих решений, что положительным образом отражается на МКД и его имуществе.

Полномочия общего собрания

В компетенцию входят вопросы по:

• капитальному ремонту;
• ремонту дома и прилегающей территории;
• реконструкции разрушенных объектов, имеющих общедомовое назначение;
• пользованию придомовой территорией;
• формированию денежного фонда, расходуемого на нужды МКД;
• организации очередного собрания собственников МКД;
• выбору старшего по дому.

Также выбирается способ управления МКД: с помощью управляющей компании, товарищества собственников жилья или самостоятельно. При последнем варианте очевидно, что помимо вопросов, прописанных в Жилищном кодексе, собственникам придется решать еще и ряд других важных моментов.

Важно! Особое внимание стоит обратить на правила проведения заседания и соблюдение строгого регламента. Количество голосов, сроки, инициатор – все это должно быть в строгом соответствии с законом. Иначе решения, принятые в процессе заседания, потеряют свою силу.

Как происходит выбор способа управления МКД

Собственники квартир имеют законное право самостоятельно выбрать способ управления своим домом.

Как правильно провести собрание собственников многоквартирного дома по данному вопросу? Граждане собираются вместе в указанное время и проводят голосование по вопросу выбора управления.

На заседании могут участвовать не все собственники, однако принятое решение будет обязательно для всех.

Собрание считается законным, если на нем присутствует 50% от общей численности жильцов. Каждый собственник имеет количество голосов, которое пропорционально занимаемой им площади дома.

Если по каким-либо причинам заседание не состоялось, то выбрать метод управления возможно с помощью проведения открытого конкурса.

Обязанности инициатора

Инициатор – лицо, которое приняло на себя обязанность созвать жильцов дома вместе для решения важных вопросов в сфере управления имуществом МКД.

Инициатором первичного общего собрания может быть собственник квартиры в доме. Инициатором очередного собрания – лицо из числа собственников, выбранное на первичном заседании. Созвать внеочередное может любой собственник помещения в доме.

Также инициатором может быть управляющая компания, осуществляющая обязанность по управлению имуществом в вашем доме.

Созывать собрание можно и инициативной группе. По результатам ее сбора издается протокол заседания группы, в котором резюмируется перечень рассмотренных вопросов.

Правила проведения собрания

Рассмотрим точный порядок проведения собрания собственников МКД и выявим отличительные особенности каждого пункта.

Уведомление и сбор

Уведомление вручается лично либо отправляется по почте, но чаще всего размещается в подъезде дома. В уведомлении указывается информация о месте и времени проведения совета, о вопросах, выносящихся на повестку дня.

Важно! Уведомление должно быть кратким и точным и прямо передавать смысл предстоящей встречи. Избегайте неясных выражений, укажите место и время проведения собрания жирным шрифтом. Такой документ привлечет больше внимания со стороны жильцов.

Форма проведения

Собрание может проводиться как в очной форме, так и в заочной. Решение этого вопроса должно быть указано в уведомлении. В чем разница между этими двумя способами?

Очная форма хороша тем, что каждый собственник помещения может высказать свое мнение по тому или иному обсуждению, внести предложение, задать уточняющие вопросы.

С 2025 года ряд городов будет иметь возможность провести заочное голосование посредством информационной системы ЖКХ.

Оформление результатов в протоколе

Протокол является важнейшим документом при фиксировании итогов. Ведет протокол секретарь собрания, избираемый в начале проведения заседания. В нем указываются данные о месте и времени проведения сбора жильцов, наличие кворума, вопросы на повестке дня, перечень приложений, голоса по каждому вопросу. Подписывается документ председателем, секретарем и членами счетной комиссии.

Кворум для принятия решения на собрании собственников означает, что собрание правомочно при участии лиц, обладающих более чем 50% голосов от общего числа собственников. При наличии кворума, как правило, сразу приступают к решениям вопросов по управлению общедомовым имуществом.

Голосование происходит посредством ответов «да», «нет», «воздержался». Кворум собрания собственников многоквартирного дома нельзя переоценить – он является своеобразным гарантом честности и прозрачности.

Заключение

Правила и порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома регламентируются на уровне законодательства. Невозможно без последствий нарушить их. Например, не соблюсти условия уведомления собственников жилья или пренебречь понятием кворума.

Правильная процедура гарантирует законность совета. Не стоит игнорировать такие инструменты воздействия, ведь только жильцам дома решать, в каком состоянии будет находиться их жилище.

Это быстро и бесплатно !

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

У каждого жильца имеется право на участие в общем собрании, которое не может быть никем ограничено.

Собрание лиц-жильцов помещения – это установленная жилищным кодифицированным законом процедура, которая направлена на принятие того или иного решения. Стоит отметить, что подобные мероприятия должны проводиться на регулярной основе (то есть раз в год).

Если вопрос требует срочного рассмотрения, назначается внеочередное общее собрание собственников. На таком мероприятии решаются вопросы срочного порядка.

Право на участие в общем собрании

У каждого жильца имеется право на участие в общем собрании, которое не может быть никем ограничено.

В качестве инициатора такого мероприятия также может быть любое лицо-жилец, которое владеет помещением на правомочии собственности. Кроме того, в качестве инициатора может выступать и компания управляющего характера, в ведении которой находится этот многоквартирный дом.

Нормы оповещения о предстоящем общем собрании собственников

Для нормального проведения такой процедуры инициатор должен определенным образом уведомить других лиц. Сделать это организатор обязан за десять дней до момента начала мероприятия (это минимальный срок).

Согласно установленным нормам, для того чтобы организовать мероприятие, нужно отправить уведомление письмом заказного типа всем жильцам. Если лица-жильцы приняли решения размещать соответствующие объявления на специализированных стендах, то такой метод также допускается. Однако более надежным представляется вручать документ лично под роспись всем, кто имеет право на участие в общем собрании.

В документе уведомительного типа нужно указать следующие данные:

• информационные данные о человеке, в том числе и номер его квартиры;
• методика проведения мероприятия (очная, заочная, смешанная);
• тема мероприятия;
• дата и место, куда можно пригласить тех, кто имеет право на участие в общем собрании.

Правила проведения общего собрания жильцов

При заочной методике организатор просто проходит по квартирам дома и опрашивает жильцов (необходимо поставить свою подпись). При очном проведении процедуры все, кто имеет право на участие в общем собрании, голосуют лично. При этом лица могут обладать различным количеством голосов.

Точное число голосов зависит от величины площади дома многоквартирного строения, которой владеет тот или иной участник.

При смешанной методике проведения сочетаются оба способа одновременно. На данный момент это самый проверенный и эффективный механизм голосования. Дело в том, что практика показывает: в современное время достаточно проблематично собрать всех жильцов для проведения собрания по очной форме. Кто-то слишком занят, кто-то отсутствует дома, поэтому такое голосование часто бывает нерезультативным.

Каким образом оформляются результаты

При проведении такого мероприятия важно правильно оформить результаты, чтобы они соответствовали законодательному порядку. Именно для этих целей и существует протокол. Протокол представляет собой официальную бумагу, которая имеет силу юридической направленности. Протокол в обязательном порядке составляется в письменном виде. Ниже приведены данные, которые должен содержать протокол по поводу дома многоквартирного строения:

• дата и то место, которое предназначено для проведения мероприятия;
• методика проведения (то есть очная, заочная или же смешанная);
• адрес дома многоквартирного строения, относительно которого и будут решаться определенные вопросы;
• общая площадь квартир;
• число лиц, которые посетили данное мероприятие, а также число голосов, которые они отдали;
• тема мероприятия;
• результаты опроса;
• решения, которые были сформулированы по тем или иным вопросам.

Именно такие данные должен содержать протокол, чтобы его признали действительным.

Листы регистрации и бюллетени общего собрания

Протокол – это не единственный документ, который используется при проведении мероприятия, касающегося дома многоквартирного строения. Если голосование проводится по очной методике, в обязательном порядке составляется так называемый лист регистрации. В такой документации должны содержаться следующие данные:

• личные данные каждого участвующего в этой процедуре;
• номер квартиры, в которой проживает лицо, участвующее в этом собрании;
• площадь помещений;
• количество голосов, которое имеется у жильцов помещений;
• информация о документации правоустанавливающего характера (такие официальные бумаги должны иметься у жильцов помещений).

Если голосование проводится по заочной методике, протокол должен сопровождаться бюллетенями. В подобных официальных бумагах указываются следующие сведения:

• личные данные проголосовавшего участника;
• сведения о документации, которая является подтверждением правомочия собственности на ту или иную площадь помещений;
• решения по теме повестки, которые могут быть зафиксированы в виде лаконичных предложений.

Кроме того, о результатах проведенного мероприятия в аналогичный срок следует проинформировать всех жильцов (особенно это актуально, если голосование проводилось по заочной методике).

По поводу какого имущества решаются вопросы на общем собрании

В домах многоквартирного типа обязательно имеется имущество, по поводу которого нередко и проводятся подобные мероприятия. Вот это имущество:

• помещения, которые не входят в понятия квартир и предназначенные для их обслуживания (например, лифты и подвалы).
• Другие помещения, которые не принадлежат отдельным лицам и предназначены для удовлетворения потребностей социально-бытового порядка. Это могут быть помещения, предназначенные для проведения досуга граждан, творчества культурного характера, какие-либо спортивные объекты и так далее.
• Крыши, которые ограждают конструкции несущего и ненесущего типа.
• Участок земельного характера, различное озеленение на нем.

Все вопросы по поводу вышеперечисленного имущества могут решаться исключительно самими гражданами-собственниками. На собрании могут рассматриваться формы управления помещениями, определение дополнительных мест для парковки, сдача в аренду помещений, которые являются свободными, размещение рекламной информации в установленных зонах и так далее.

Для чего необходимо организовать такое мероприятие, как собрание? Дело в том, что такие процедуры позволяют своевременно решать все вопросы по поводу управления имуществом. В большинстве случаев это позволяет также избежать неприятностей, споров и конфликтных ситуаций.

Таким образом, собрание – это нужная мера, которая зафиксирована в жилищном законодательстве. В нормах кодекса определен порядок проведения данной процедуры, способы голосования и необходимые документы. Одним из таких документов выступает протокол, который обладает силой юридической направленности. Именно его можно представлять в судебную инстанцию при возникновении каких-либо конфликтных ситуаций в качестве доказательства по делу. Вот почему так важно правильно составлять подобную документацию в соответствии с установленными формами.

Общее собрание собственников многоквартирного дома: порядок проведения, протокол. Статья 45 ЖК РФ

Органом управления в МКД является собрание всех владельцев квартир. Оно принимает ключевые решения, касающиеся общего имущества многоквартирного дома.

Инициировать собрание может любой владелец помещения в МКД. Такое положение закреплено во 2 пункте ст. 45 ЖК РФ . Как правило, создается инициативная группа из числа владельцев. Ее члены формируют повестку и занимаются организационными вопросами.

Рассмотрим далее порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме .

Первое заседание

Исходя из положений ст. 45 ЖК РФ , все собрания, за исключением итогового ежегодного, считаются внеочередными. Перед созывом собрания проводится предварительное заседание инициативной группы. В нее могут входить только владельцы помещений МКД.

По результатам заседания инициативной группы составляется протокол. В нем выражается намерение провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме , указывается его форма, дата, место проведения. В протоколе также приводится перечень вопросов, подлежащих обсуждению, и другие важные моменты.

Важные моменты

Решения общего собрания собственников многоквартирного дома могут приниматься только по тем вопросам, которые отражены в повестке. Обсуждать другие проблемы или изменять перечень вопросов собрание не вправе. Соответствующие предписания содержатся в 46 статье ЖК.

Учитывая это, при разработке повестки собрания необходимо максимально точно формулировать вопросы, предлагаемые к обсуждению.

Уведомление

• Информацию о лицах, инициировавших процедуру.
• Форму проведения собрания.
• Место, время, дату или день, в который завершается прием решений владельцев помещений по вынесенным на голосование вопросам, адрес, по которому они должны быть переданы (если собрание будет организовано в заочной форме).
• Правила ознакомления с материалами (сведениями), которые предполагается представить на собрании, либо адрес, по которому с ними можно ознакомиться.
• Повестку дня.

Способ уведомления

Инициативная группа должна сообщить о предстоящем общем собрании собственникам многоквартирного дома за 10 суток до дня его проведения. Уведомить жильцов можно:

• Заказными письмами. Такой способ считается самым эффективным.
• Вручив извещения каждому жильцу под подпись.
• Разместив объявление в подъезде (подъездах).

Очное собрание

В назначенный день инициаторы встречают жильцов в назначенном месте. Жильцы вправе направить на собрание своих представителей. В этом случае полномочия последних должны подтверждаться доверенностью.

Сведения о присутствующих жильцах вносятся в регистрационные листы.

Необходимо сказать, что собрание можно признать правомочным, если на него пришли владельцы помещений, в совокупности имеющие более половины голосов от всего количества. Число голосов, которым может обладать собственник, рассчитывается пропорционально доле в праве на общее имущество многоквартирного дома .

Если по каким-то причинам набрать кворум не удалось, об этом составляется протокол. Его подписывает инициативная группа.

Ключевые процедуры

На первом общем собрании собственники многоквартирного дома должны выбрать председателя, секретаря, сформировать комиссию для подсчета голосов. Секретарь ответственен за ведение протокола. При создании комиссии сначала утверждается количество ее членов, а затем конкретные лица, входящие в нее.

Голосование следует проводить по каждому вопросу в отдельности. Участникам собрания нужно выбрать один из трех вариантов: «за», «против» или «воздержался».

Ознакомление с принятыми решениями

При этом сами собственники должны решить, по какому адресу и каким образом будет проходить ознакомление с решениями. Разумеется, это должно осуществляться на территории многоквартирного дома . Все владельцы квартир должны иметь свободный доступ к такому месту.

Как правило, на доске объявлений вывешивается копия протокола общего собрания. Собственники помещений многоквартирного дома , однако, могут постановить, что ознакомление с результатами голосования будет осуществляться в виде уведомления, направляемого каждому жильцу.

Хранение документации

Вне зависимости от того, в какой форме проводилось заседание владельцев помещений, документы ( протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и пр.) необходимо хранить в месте, определенном жильцами. Это правило установлено 46 статьей ЖК.

Заочное голосование

Оно проводится, если о бщее собрание собственников многоквартирного дома не набрало кворум.

На рассмотрение жильцов выносятся те же вопросы, изменяется только форма принятия решения по ним. Для реализации процедуры проводится заседание членов инициативной группы. На нем обсуждается вопрос о форме уведомления жильцов, порядке доставки бланков с вопросами для голосования. По результатам заседания также составляется протокол.

Как и в случае с очным голосованием, извещение собственников осуществляется за 10 дней до даты начала приема решений. При заочном обсуждении целесообразно направлять уведомление каждому жильцу. К нему следует приложить бланк с вопросами.

Форма решения

В бланке для голосования должны присутствовать следующие данные:

• Ф.И.О субъекта, участвующего в голосовании.
• Реквизиты документа (свидетельства), удостоверяющего право собственности на жилплощадь в МКД.

В бланках должны также содержаться поля напротив каждого вопроса с вариантами «за», «против» либо «воздержался».

Прием и обработка бланков

Обработка поступивших бланков осуществляется счетной комиссией. По завершении процедуры результаты голосования обнародуются.

Особенности оформления решений

Юридическое значение будут иметь бланки, в которых по каждому вопросу выбран только один вариант ответа из представленных. Решения, оформленные с нарушениями, считаются недействительными.

Итоги голосования оформляются протоколом. К нему прилагаются все бланки, заполненные надлежащим образом.

Обнародование результатов осуществляется по тем же правилам, что предусмотрены для очного голосования. Сообщение может размещаться на доске объявления или направляться каждому жильцу в форме письма. Срок уведомления также равен 10 дням со дня окончательного подсчета голосов.

Минстрой выпустил Методические рекомендации по вопросам применения положений ЖК. В них присутствует несколько приложений, в которых приводятся примерные типовые формы бланков с вопросами, протоколов и других документов, составляемых в ходе собраний. Их можно принять за основу, дополнить, изменить в соответствии с потребностями жильцов конкретного многоквартирного дома.

Что могут обсуждать собственники?

На повестку собрания могут выноситься вопросы, касающиеся исключительно МКД. В частности, могут обсуждаться:

1. Реконструкция сооружения (в том числе связанная с надстройкой или расширением), строительство хозпостроек и иных строений, зданий, ремонтные работы в многоквартирном доме , правила использования фонда капремонта.
2. Выбор способа создания фонда капремонта, величина взноса в части его превышения над установленными минимальными нормативами. Последнее обсуждается, если региональным законодательством установлены соответствующие показатели.
3. Выбор конкретного лица, ответственного за открытие спецсчета и осуществление расчетных операций со средствами, находящимися на нем.
4. Вопросы получения товариществом собственников или жилищным кооперативом (ЖСК) либо другим специализированным потребкооперативом, управляющей организацией, уполномоченным лицом (если управление осуществляется исключительно собственниками жилплощадей) займа/кредита на проведение капремонта. При этом общее собрание может определить существенные условия кредитного договора, необходимость поручительства, получения гарантии указанными ответственными субъектами. Собственниками обсуждаются правила погашения займа за счет средств фонда капремонта, уплаты процентов и расходов на получение гарантий и поручительств.
5. Пределы пользования придомовой территорией многоквартирного дома. Владельцы помещений могут установить ограничения для посторонних лиц (в рамках законодательства). Кроме того, общее собрание вправе обсуждать вопросы, касающиеся благоустройства придомовой территории многоквартирного дома, источников средств на проведение соответствующих работ.
6. Пределы пользования общим имуществом посторонними лицами. В частности, общее собрание вправе обсуждать условия предоставления элементов многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций, заключения договоров с компаниями, осуществляющими их монтаж и эксплуатацию.
7. Назначение лиц, ответственных за заключение соглашений с третьими лицами об использовании имущества МКД, в том числе об установке и эксплуатации рекламных конструкций на условиях, установленных собственниками квартир в доме.
8. Вопросы использования информационных или иных, в том числе автоматизированных систем при организации и проведении заочного голосования, назначения лиц, ответственных за это.
9. Выбор способа приема уполномоченным лицом (администратором собрания) сообщений об организации и проведении собраний собственников, решений, принятых владельцами квартир по вопросам, поставленным в бланках для голосования, продолжительности срока принятия тех или иных решений при проведении заочного голосования.
10. Способ управления МКД. Собственники вправе поручить управление ТСЖ, управляющей компании или осуществлять его самостоятельно.
11. Вопросы, касающиеся проведения текущего ремонта сооружения, инженерных коммуникаций, прочих элементов многоквартирного дома.
12. Прочие вопросы, связанные с обеспечением нормального функционирования МКД, отнесенные ЖК к компетенции органа управления.

Значение собраний

Несмотря на то, что в большинстве случаев управление многоквартирными домами поручается ЖСК или управляющей компании, совместное обсуждение проблем, связанных с функционированием МКД, не теряет своей актуальности.

Владельцы помещений решают множество вопросов: от ремонта крыши до сооружения хозпостроек. Жильцы могут сами установить сумму взноса на капремонт. Она не должна быть меньше регионального норматива (если он установлен), но может быть больше него.

Особенно актуальны вопросы, касающиеся использования прилегающей к дому территории. Между соседями часто возникают споры по поводу парковки автомобилей, выгула собак. Целесообразно один раз решить все эти вопросы на общем собрании, чем постоянно вступать в конфликты.

Собственники могут сообща, согласованно распределить между собой обязанности, связанные с поддержанием чистоты в подъездах, на лестничных площадках. Нередко возникают конфликты между курящими и некурящими соседями. На собрании жильцы могут определить проветриваемое помещение для курильщиков, установить правила размещения колясок, велосипедов и других предметов, которые часто используются, в помещениях общего пользования.

В заключение

В последнее время люди стали проявлять большую активность в решении вопросов, касающихся дома, в котором они живут. Провести очное собрание, однако, сложнее, чем заочное голосование. Как правило, постоянными участниками являются пенсионеры, поскольку они не обременены работой, у них больше свободного времени.

Тем не менее общие собрания необходимы. Они позволяют жильцам быть в курсе событий. Главное – нужно сформировать инициативную группу из энергичных, активных людей. Хорошо, если в состав войдет юрист. Он сможет стать представителем жильцов в разных инстанциях, судебных в том числе. Это имеет особое значение при реализации решений, связанных с денежными средствами. Открывать счет, на котором будут храниться накопления жильцов, заключать договора от имени всех собственников с банковской организацией, осуществлять платежные операции должен человек, заслуживающий доверие.

Обычно в каждом подъезде находится активный жилец, готовый отстаивать интересы всех собственников. Сформировать инициативную группу можно как раз из таких людей: по одному из каждого подъезда (если их несколько). Если подъезд всего один, то вполне достаточно и одного-двух активных граждан. Во многих домах управление осуществляется исключительно жильцами. Это существенно экономит средства собственников, поскольку платить никакой сторонней организации за это не нужно.

»

Следующая

Управляющая компанияЛицензия на очистку сточных вод