Залог доли в праве общей долевой собственности

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Комментарий к статье 7
1. Право общей собственности возникает тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь возникает у нескольких лиц, которые именуются сособственниками. Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них. ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.
Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными. В общей собственности также выделяют реальные доли (доли индивидуализированные в натуре). При наличии выделенной в натуре доли собственник этой доли остается собственником всей общей собственности, и, если она погибла, он может претендовать на оставшуюся часть имущества.
При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них. Из этого следует, что за исключением распоряжения имуществом, требующим государственной регистрации, каждый из участников совместной собственности может распорядиться общим имуществом, не имея на то предварительного согласия остальных. Оспорить уже заключенную сделку по основаниям отсутствия у лица, совершившего ее, полномочий можно только в том случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий.
Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося как в общей совместной, так и в общей долевой собственности. При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.
Что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет прежде всего об основной разновидности совместной собственности — собственности супругов на совместно нажитое имущество. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.
2. Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Однако положение меняется в том случае, если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание. В этом случае прежде всего будет применяться предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественной покупке при продаже доли постороннему лицу. Согласно этому правилу другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества — 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Кроме того, применяется правило ст. 255 ГК, в соответствии с которой кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. В данном случае делается отсылка на ст. 290 ГК (п. 2), устанавливающую, что собственник квартиры не вправе отчуждать своей доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу своей доли отдельно от права собственности на квартиру.
Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Правомерно ли оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка

Вопрос: Банку в залог предлагаются здание и земельный участок под ним, при этом собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями — только два из них. Правомерным ли будет оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка? Не будет ли это являться залогом части помещения?

Ответ: В силу запрета на залог доли в едином земельном участке договор залога на здание и земельный участок под ним, в отношении которых собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями — только два из них, не соответствует закону и не подлежит регистрации, а зарегистрированный (ошибочно) может быть признан незаконным. Принятие в залог долей в объекте недвижимости не является идентичным понятию залога части помещения.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке») на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке»). В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке» позволяет оформить договор ипотеки только 2/3 доли в праве собственности на здание.

Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Исходя из данной нормы можно сделать вывод о том, что, если один земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности (как и описано в ситуации), заложить только долю в праве на земельный участок (2/3 доли, как указано в вопросе) нельзя.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из анализа указанных норм можно сделать вывод о том, что предмет залога в виде 2/3 доли в праве собственности на здание и 2/3 доли на земельный участок не соответствует требованиям закона. Регистрирующим органом правомерно будет отказано в регистрации договора ипотеки на таких условиях, а зарегистрированный договор может быть признан недействительным.

Не следует путать указанную ситуацию с залогом части помещения. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. На это было обращено внимание судом еще в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Правовые риски при кредитовании комнат и долей

На рынке ипотечного жилищного кредитования многие банки осуществляют выдачу кредитов под залог комнат и долей. Наличие возможности проведения таких сделок особенно актуально для регионов. Как обеспечить сохранность предмета ипотеки — комнаты или доли от оспаривания сделок по их приобретению? Какие риски возникают у банка, осуществившего кредитование приобретения таких объектов, и как их минимизировать? Есть ли особенности оспаривания сделок по приобретению таких объектов? Будут ли сложности по порядку обращения взыскания в связи с особенностями таких предметов ипотеки?

В последнее время в России кредитование приобретения комнат и долей в праве общей долевой собственности на квартиру под их залог (ипотеку) стало массовым ипотечным продуктом, востребованным в России ввиду относительно невысокой рыночной стоимости данных объектов. По таким сделкам много особенностей оформления, несоблюдение которых может повлечь оспаривание заключенных договоров и утрату обеспечения.
К имуществу, которое может выступать предметом ипотеки, отнесены части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).
Таким образом, для возможности кредитования приобретения комнаты под ее залог (обременение ипотекой) такая комната должна обладать как минимум двумя характеристиками:
— комната (или несколько комнат) должна быть изолированной;
— право собственности на комнату должно быть зарегистрировано в ЕГРП.
В отношении кредитования приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру Закон об ипотеке определяет, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (ст. 7 Закона об ипотеке).
На практике при кредитовании приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру кредитные организации, как правило, устанавливают требование, в соответствии с которым размер доли должен соответствовать минимум одной изолированной комнате, находящейся в пользовании продавца. При этом порядок пользования комнатой/комнатами в квартире должен быть определен правоустанавливающими документами, соглашением сособственников, решением суда или иными документами. Такое ограничение обеспечивает кредитору высокую ликвидность доли на случай необходимости обращения взыскания на предмет ипотеки, поскольку фактически такая доля в праве общей долевой собственности на квартиру является комнатой, которая может быть выделена в натуре, несмотря на ее формальную регистрацию в виде доли.
Сохранность предмета ипотеки (как физическая, так и юридическая) на протяжении срока жизни кредитного обязательства является существенным условием для принятия кредитором решения о возможности выдачи ипотечного кредита. В связи с этим соблюдение требований, установленных законом для совершения сделок по приобретению комнат/долей (отличных от сделок с иными объектами недвижимости), на этапе заключения договоров минимизирует риски кредитора.

Какими могут быть ограничения при отчуждении комнат и долей?

Отказ от права преимущественной покупки: какие сложности?

Обращение взыскания на комнату

Поэтому при оформлении сделок по кредитованию приобретения таких объектов необходимо оценивать документы с точки зрения их соответствия ГК РФ, ЖК РФ и иным законодательным актам (правильно ли описан предмет в договоре купли-продажи, соответствует ли приобретаемая доля изолированному жилому помещению, учтены ли нюансы отчуждения комнат и долей, соблюдено ли право преимущественной покупки сособственников других комнат).
Учитывая, что это новый банковский продукт, достаточной судебной практики пока нет и многие вопросы еще будут проясняться по прошествии времени.
Несмотря на неоднозначность формулировок законодательства в части порядка обращения взыскания на заложенную комнату/долю, имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет заключить, что суды не требуют в таком случае соблюдения права преимущественной покупки. Помимо последней стадии — стадии обращения взыскание на предмет ипотеки, банки заинтересованы в стабильности жизни кредитного обязательства и сохранности предмета ипотеки. Этому способствует анализ предмета ипотеки (андеррайтинг предмета ипотеки) и сделки по приобретению данного объекта.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

»

Следующая

ДоляДолевое имущество: право собственности участников