Изъятие земельного участка под аварийным многоквартирным домом

Прим.: Подраздел III ГПК РФ Производство по делам, возникающим из публичных правоотношений» утратил силу с 15 сентября 2015 года. в связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства РФ, которым в разделе IV установлены особенности производства по отдельным категориям административных дел.

В Центральный районный суд г. Омска

Заявители: Т. К.,
г. Омск, ул. 12 Пролетарская, . ;

О. А.,
г. Омск, ул. 12 Пролетарская, . ;

А. Ю.,
г. Омск, ул. 12 Пролетарская, . ;

А. Н.,
г. Омск, ул. 12 Пролетарская, . ;

Заинтересованные лица: Администрация г. Омска,
г. Омск, ул. Гагарина, 34;

Департамент имущественных отношений
Администрации г. Омска,
Г. Омск, ул. Краснофлотская, 8

Нам на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 12 Пролетарская, .

• Т. К. принадлежит 2/9 доли в праве собственности на дом на основании договора купли-продажи от . 2001г. № . ;
• А. Ю. принадлежит 2/9 доли в праве собственности на дом на основании договора дарения от . 2006г.;
• О. А. принадлежит 2/9 доли в праве собственности на дом на основании договора дарения от . 2006г.;
• А. Н. принадлежит 1/3 доли в праве собственности на дом на основании договора дарения от . 2008г.

Жилой дом расположен на земельном участке, площадью 910 кв.м., с кадастровым номером 55:36:09 .

Мы неоднократно обращались в департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска по вопросу сноса старого дома и выдачи разрешения на строительство нового, однако получали отказ, в связи с тем, что на месте нашего дома планируется строительство разворотной площадки общественного транспорта, наш дом планируется к сносу и расселению.

Однако сроки по сносу и расселению дома неоднократно откладывают.

Однако до настоящего времени никаких действий по сносу и расселению жилого дома не предпринимается.

Согласно технического отчета 12.40-ТО обследования жилого дома по ул. 12 Пролетарской, . в г. Омске, проведенного Филиалом «Омский проектно-изыскательский институт ОМСКЖЕЛДОРПРОЕКТ» ОАО «ОМСКЖЕЛДОРПРОЕКТ» состояние конструкций здания – фундаментов, наружных и внутренних стен, перекрытий, кровли, полов – недопустимое, т.е. характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик здания, при котором существует опасность пребывания людей. Дом рекомендован к сносу.

Согласно п. 3 Постановления № 1004-п, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязан по истечении указанного срока принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены жилые дома, собственники жилых помещений в которых не осуществили их снос, а также об изъятии принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ».

Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В настоящее время проживание в жилом доме невозможно, поскольку существует опасность пребывания там людей, в доме отсутствуют системы горячего и холодного водоснабжения, отсутствует канализация и газоснабжение.
Другого жилья мы не имеем.

В соответствии с п. 3 статьи 85 ЖК РФ, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

При этом федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся по смыслу приведенных законоположений может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения (определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 года № 44-В09-41).

В соответствии со статьей 249 ГПК РФ, обязанность по доказыванию законности оспариваемых действий должностных лиц возлагается на лиц, которые совершили оспариваемые действия (бездействия).

В соответствии с частью 1 статьи 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа местного самоуправления устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

На основании изложенного, просим суд:

1. Признать бездействие органа местного самоуправления Администрации муниципального образования город Омск в части невыполнения предварительной процедуры, предусмотренной частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ — незаконным.

2. Обязать Администрацию г. Омска устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод граждан, возложить обязанность по принятию решения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 . на котором располагается жилой дом по адресу: г. Омск, ул. 12 Пролетарская, . признанный аварийным и подлежащим сносу, а также об изъятии жилого дома путем выкупа у собственников, либо предоставлении взамен изымаемого другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Приложение:
1. Копии искового заявления;
2. Квитанция об оплате госпошлины;
3. Копии свидетельства о государственной регистрации права от . 2009г. Т.К.;
4. Копии свидетельства о государственной регистрации права от . 2009г. О.А.;
5. Копии свидетельства о государственной регистрации права от . 2009г. А.Ю.;
6. Копии свидетельства о государственной регистрации права от . 2009г. А.Н.;
7. Копии карточки технического учета объекта недвижимости № . ;
8. Копии кадастрового паспорта земельного участка от . 12.2008г.;
9. Копии технического паспорта жилого помещения;
10. Копии Постановления Мэра г. Омска от 12.11.2008г. № 1004-п;
11. Копии ответа департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от . 11.06;
12. Копии ответа департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от . 12.06;
13. Копии ответа Администрации г. Омска от 08.12.2006г.;
14. Копии ответа департамента городского хозяйства Администрации г. Омска от 27.08.2008г.;
15. Копии ответа департамента жилищной политики Администрации г. Омска от 27.02.2010г.;
16. Копия доверенности представителя.

Представитель по доверенности Отрохова О.Б. _______

Рекомендуем по теме обзоры практики:

Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика

Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ (некоторые комментарии в форме «вопрос-ответ» к обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года).

Все документы в суд (процессуальные документы):

Изъятие земельного участка или жилого помещения для государственных или муниципальных нужд: обеспечение жилищных прав собственника

Угрюмов Артем, ЮФ «Центр Правовой помощи».

Спорные вопросы, возникающие при изъятии помещения или земельного участка, являются достаточно сложными и зачастую решаются в суде. Для защиты своих имущественных прав собственнику целесообразно обратиться к квалифицированному юристу или хотя бы ознакомиться с общими правилами, регулирующими порядок изъятия и получения соответствующей компенсации.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Кроме того, поддерживает жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, выполняет обязанности по содержанию жилья и иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством. Но защищен ли собственник тем же законодательством в случае, например, изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, под которыми следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными действующим законодательством, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков?

Важно знать, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии соответствующего жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Отметим, что решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

С согласия собственника выкуп жилого помещения возможен также и до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Отметим, что совершать указанные действия собственник вправе лишь до достижения соглашения о выкупе жилого помещения или же до принятия судом решения о выкупе жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2013 г. N 18-КГ12-94; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2012 г. N 5-КГ12-71).

Но как выглядит ситуация, когда идет речь о многоквартирных домах? Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Разумеется, в качестве многоквартирных домов нельзя рассматривать индивидуальные жилые дома, разделенные между несколькими сособственниками.

Особые правила предусмотрены ЖК РФ для изъятия жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для его сноса, причем сделать это должны за счет собственных средств собственники жилых помещений этого дома в срок, установленный органом, принявшим решение о признании дома аварийным. В том случае, если собственники жилых помещений не осуществят снос дома, органы местного самоуправления вправе принять решение об изъятии у них жилых помещений с последующим принудительным выкупом жилых помещений. Также отметим, что в отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах законодатель не требует соблюдения вышеизложенных правил в части предварительного уведомления собственников жилых помещений об изъятии жилого помещения и его выкупе. Указанные положения распространяются также по аналогии на случай сноса многоквартирных жилых домов так называемого смешанного заселения, где часть жилых помещений принадлежит на праве собственности гражданам, а другая используется в качестве социального жилья.

Актуальным аспектом рассмотрения дел об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд является механизм определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение. Выкуп жилого помещения осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и других условиях), определенных соглашением с собственником жилого помещения и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Соглашение о выкупе жилого помещения является, по сути, разновидностью договора купли-продажи, т.к. оно направлено на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Но содержание соглашения о выкупе жилого помещения выходит за рамки обычного договора купли-продажи. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены и т.д. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Важно, что при выкупе жилого помещения одновременно прекращается и право собственника на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому при определении стоимости выкупаемого жилого помещения должна учитываться и стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

В практике зачастую имеют место случаи занижения выкупной цены жилых помещений при сносе жилых домов. Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту — профессиональному оценщику, который в своей деятельности обязан руководствоваться требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отметим, что сам факт продажи жилого помещения собственником в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд не должен влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Также обращаем внимание на то, что обратиться к профессиональному оценщику вправе любая сторона, но расходы по оценке должен нести орган, принявший решение об изъятии жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника в полном объеме. Указания в ЖК РФ на то, что следует включать в выкупную цену, в первую очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного разбирательства. Обращаем внимание, что соглашением может предусматриваться сохранение за собственником жилого помещения права пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного события.

Важно знать, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника. Данные разъяснения содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно требованиям ЖК РФ изъятие жилых помещений в многоквартирном доме возможно только одновременно с изъятием земельного участка, на котором расположен данный дом, т.е. законодательство не допускает в случае признания многоквартирного дома аварийным изъятия только лишь жилых помещений, без изъятия земельного участка.

В соответствии с требованиями ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким образом, до тех пор, пока участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет, он не может быть выкуплен или изъят. Вместе с тем, как следует из смысла ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», инициировать проведение кадастрового учета участка под многоквартирным домом могут лишь сами собственники. Соответственно, при буквальном толковании законодательства можно прийти к выводу, что если участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет, то собственники вполне могут не допустить изъятия участка под многоквартирным домом и жилых помещений, расположенных в данном доме, если они не будут обращаться с заявлением в органы власти о проведении кадастрового учета указанного участка.

Более того, по общему правилу государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Данное правило предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В свою очередь, регистрация в ЕГРП права собственности на участок под многоквартирным домом возможна также только по инициативе самих собственников или уполномоченных ими лиц. Таким образом, можно сделать аналогичный вывод, что собственники также могут блокировать изъятие участка под многоквартирным домом, а следовательно, и изъятие жилых помещений в многоквартирном доме, не обращаясь в уполномоченный орган за регистрацией их права собственности на участок.

Зачастую в многоквартирном доме находятся не только жилые, но и нежилые помещения. Как правило, данные помещения расположены на первых этажах. В соответствии с нормами действующего ЖК РФ можно сделать вывод, что в случае признания многоквартирного дома аварийным подлежит изъятию участок под многоквартирным домом и каждое жилое помещение, расположенное в нем, нежилые помещения изъятию не подлежат. Однако необходимо иметь в виду, что изыматься должны не только жилые, но и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, признанном аварийным.

Подводя итог, отметим, что элементами процедуры изъятия жилого помещения в связи с изъятием жилого помещения для государственных или муниципальных нужд являются: во-первых, государственная регистрация письменного решения официального властного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; во-вторых, годичный срок со дня получения письменного уведомления собственником, в течение которого выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника; в-третьих, формы расчетов с собственником изымаемого жилого помещения (выкуп или предоставление другого жилья взамен изымаемого); в-четвертых, внесудебный (соглашение) или судебный порядок принятия решения об изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд; в-пятых, специальный (двухгодичный) срок исковой давности, который устанавливается для властного органа, в течение которого он может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В практике вышеперечисленные требования соблюдаются не всегда. ЖК РФ предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения, с иском о выкупе жилого помещения, иными словами, с требованием об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых истцом. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 г. N 18-КГ12-88; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12-34).

Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и совершают иные незаконные действия. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда.

Как показывает судебная практика, данная категория дел является достаточно сложной, в связи с чем за помощью по защите своих имущественных прав целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

Законопроект об особенностях изъятия тех участков земли под многоквартирными домами

Один из авторов проекта Председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников сообщил, что законопроект разработан в целях защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах при образовании земельных участков под ними.

Согласно действующему законодательству установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Если такие земельные участки не были образованы до 1 марта 2005 года (т.е. до вступления в силу Жилищного кодекса), то органы власти обязаны провести все необходимые действия: межевание участка, постановка на государственный кадастровый учет — причем независимо от обращения собственников помещений.

Хотя вопрос формирования земельных участков крайне важен для жителей многоквартирных домов, поскольку позволяет им распорядиться землей по своему усмотрению (например, расположить на придомовой территории детскую площадку, клумбу, лавочки или беседки), эта обязанность органов власти не везде исполняется ими надлежащим образом.

Образование земельного участка под домом имеет первостепенное значение, когда встает вопрос об изъятии многоквартирного дома для государственных или муниципальных нужд. Такое изъятие может производиться, к примеру, при признании дома аварийным, либо при строительстве автомобильной дороги или ветки метро на указанной территории, и др.

В случае такого изъятия собственникам помещений предлагается либо возмещение за изымаемое жилое помещение, либо другое жилое помещение. Размер возмещения определяется согласно положениями Жилищного кодекса и должен включать рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе стоимость земельного участка, на котором расположен дом. В этой связи отсутствие в Едином государственной реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о таком земельном участке приводит к ущемлению конституционных прав собственников на получение равноценного возмещения в случае принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд.

1 Поскольку Земельным кодексом допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на эти участки, законопроектом предлагается установить особенности принятия решения об изъятии тех участков, на которых расположены многоквартирные дома. Так, предлагается установить обязанность уполномоченного органа до принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, провести все необходимые процедуры, связанные с образованием этого участка, и внести сведения о его границах в ЕГРН. Вводится запрет на принятие решения об изъятии земельного участка под многоквартирным домом до внесения сведений о его границах в ЕГРН. Эта норма позволит снизить число споров о размере возмещения, и обеспечить гарантированное Конституцией право собственников изымаемых помещений в многоквартирных домах на получение равноценного возмещения, — отметил Павел Крашенинников.

2 Кроме того, в настоящее время является распространенной практика образования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, по их границе (контуру). Это приводит к нарушению прав собственников помещений на наличие необходимой для эксплуатации дома придомовой территории, а в случае изъятия жилых помещений существенно уменьшает размер возмещения, — сказал Павел Крашенинников. Законопроектом предлагается установить прямой запрет на образование земельного участка под многоквартирным домом по границам (контуру) дома, — сообщил Павел Крашенинников.

Предлагаемые нормы позволят обеспечить законные интересы собственников помещений при образовании земельных участков под многоквартирными домами, в том числе соблюсти конституционное право граждан на получение равноценного возмещения при изъятии жилых помещений для государственных и муниципальных нужд, — отметил Павел Крашенинников.

»

Следующая

Управляющая компанияЕдиный реестр военнослужащих нуждающихся в постоянном жилье