Основания и момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Читайте также:

1. B) Значение для доказательственного права
2. B) Неписаные основные права
3. B) Применение права в духе основных прав и свобод
4. B) Равное обращение при нарушении права
5. D) Ограничения основного права
6. D. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И СВОБОДЫ В СФЕРЕ ФОРМИРОВАНИЯ
7. E. Пиосальпинкс справа
8. H) Произвол в применении права
9. I) Права дворянства
10. I. Организационный момент
11. I. Организационный момент
12. I. Организационный момент

Наиболее важным вопросом при этом является определение мо­мента перехода права собственности. Сущность этого момента за­ключается в том, что возникновение права собственности на опре­деленное имущество у одного лица сопровождается одновременным прекращением этого права у другого лица.

Приобретению и прекращению права собственности в ГК РФ посвящены самостоятельные главы. Отдельные положения этих глав связаны с моментом перехода права собственности на определенное имущество и имеют наиболее существенное практическое значение, а именно:

• основания для перехода права собственности;

• порядок определения момента перехода права собственности, уста­навливаемый законом;

• последствия наступления момента перехода права собственности.

Прежде всего необходимо иметь в виду, что сам переход права собственности на имущество относится к производным способам приобретения этого права, т.е. основанным на правопреемстве уже существующего права собственности одного лица, которое он по своей воле передает другому лицу.

В этом случае при переходе права собственности на конкретное имущество имеется юридическая зависимость прав приобретателя от прав его предшественника.

Во-первых, условием возникновения права собственности у при­обретателя имущества является наличие этого права на передаваемое имущество у его отчуждателя.

Во-вторых, необходимо наличие договора, условия которого со­держат волеизъявление собственника имущества на его передачу с определенного момента в собственность другому лицу. Естественно, что этот договор должен соответствовать требованиям закона, быть надлежащим образом оформлен, содержать все существенные усло­вия.

Но договор — это лишь намерения сторон, поэтому третьим усло­вием будет являться свершившийся факт реализации этого намерения.

Таким образом, для осуществления перехода права собственно­сти необходимо в условиях договора определить сам момент этого перехода, а затем зафиксировать документально факт его наступле­ния.

• на имущество, отчуждение которого в соответствии с законодатель­ством подлежит государственной регистрации, — с момента такой регистрации;

• на иные виды имущества — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с действующим законодательством государст­венной регистрации подлежит переход права собственности на не­движимое имущество. Поэтому моментом перехода права собствен­ности на любое недвижимое имущество является момент его госу­дарственной регистрации. Участники договора не обладают правом изменить этот момент своим соглашением.

Причем следует отличать государственную регистрацию само­го договора от регистрации перехода права собственности, осущест­вленного в соответствии с этим договором. Так, в информацион­ном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости»’ отмечено следующее.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и стано­вится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистра­ции, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданское законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров о продаже жилых поме­щений (ст. 558 ГК РФ) и договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ). Гражданский кодекс не предусматривает обязатель­ной государственной регистрации сделок купли-продажи иных ви­дов недвижимого имущества, например нежилых помещений.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли- продажи такой недвижимости следует считать заключенным с мо­мента его подписания (ст. 433 ГК РФ), а переход права собственно­сти на это имущество — с момента его государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с гражданским законодательством передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из следую­щих действий:

• фактическое вручение имущества приобретателю;

• сдача имущества перевозчику для его отправки приобретателю;

• сдача имущества в организацию связи для его отправки приобрета­телю.

Эти действия должны быть совершены именно отчуждателем во исполнение своих договорных обязательств, причем надлежащим образом документально оформлены. Без этого право собственности у приобретателя имущества может и не возникнуть.

Если в результате предыдущей хозяйственной деятельности к мо­менту заключения договора об отчуждении имущества оно уже нахо­дится во владении приобретателя, имущество признается передан­ным ему с момента заключения договора.

Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подлежит го­сударственной регистрации, закон предоставляет субъектам дого­ворных отношений широкие права по самостоятельному определе­нию этого момента. Так, договором может быть предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к его приобретателю:

• в момент заключения договора;

• в момент подписания приемо-передаточного акта;

• в момент уплаты цены или получения другого встречного исполне­ния;

• в иные моменты, установленные договором.

Таким образом, определение этого момента в данном случае пол­ностью зависит от волеизъявления сторон. Условиями договора мо­жет быть установлен момент перехода права собственности как до, так и после фактического поступления имущества во владение при­обретателя.

Например, возможен такой вариант, при котором стороны, за­ключив договор об отчуждении конкретного имущества, решили временно оставить его во владении отчуждателя. В этом случае с мо­мента, установленного договором, приобретатель становится соб­ственником имущества, хотя оно и не поступило в его владение.

Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тек­сте возможно предусмотреть условия, связанные с переходом права собственности (определить сам момент, способ его документального оформления и т.д.). При формулировании в договоре положений о моменте перехода права собственности на имущество следует иметь в виду, что эти положения по своей сути являются не самими усло­виями о порядке исполнения договора, которые можно надлежащим образом выполнить, в чем-то нарушить либо не выполнить вовсе, а закрепленным в договоре правоустанавливающим фактом, насту­пление которого связано с определенными последствиями.

Экономические последствия заключаются в следующем. Во- первых, переход права собственности является основанием для со­вершения необходимых бухгалтерских проводок, поскольку именно в этот момент происходит реализация и оприходование имущества. Во-вторых, с этого момента, как правило, наступает обязанность уплаты соответствующих налогов.

Юридические последствия заключаются в том, что приобретатель имущества становится его собственником. Поэтому с этого момента на нового собственника переходит право распоряжения этим иму­ществом (право отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.д.). Иначе говоря, право распоряжения имуществом возникает не после его фактической передачи, а с момента перехода права собственно­сти на него.

С момента перехода права собственности может (или наоборот, не может) быть обращено взыскание на отчуждаемое имущество, в зависимости от того, на чье имущество — продавца или покупате­ля — обращается взыскание.

С этого момента, как правило, считаются исполненными обя­зательства сторон по передаче имущества. Сам момент исполнения обязательств имеет также немаловажное значение, поскольку со­гласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с их исполнением.

Нередко от того, в какой момент в соответствии с условиями до­говора должен произойти переход права собственности на имуще­ство, а значит, в какой момент должник будет считаться исполнив­шим свои обязательства по поставке этого имущества, зависит, к кому кредитору следует предъявлять претензии: к должнику по обя­зательству или к иным лицам.

Кроме того, возможны последствия наступления этого момен­та, которые заключаются в различных способах защиты нарушенно­го или оспариваемого права на имущество, являющееся предметом договора. Например, в договоре момент перехода права собствен­ности на отчуждаемое имущество определен моментом уплаты по­купателем его стоимости. В этом случае до поступления денежных средств на расчетный счет продавца это имущество будет продол­жать оставаться его собственностью. Поэтому, если денежные сред­ства к продавцу так и не поступят, он вправе предъявить либо вин- дикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконно­го владения, поскольку он остается собственником имущества, либо по своему усмотрению потребовать принудительного исполнения обязательства в натуре, т.е. оплаты переданного товара или возвра­та неоплаченных товаров. При этом недобросовестному покупателю не удастся доказать законность своего владения этим имуществом. Продавцу достаточно будет заявить свои права на это имущество и представить документы, подтверждающие его право собственности на оспариваемое имущество. Таким образом, у потерпевшей сторо­ны имеются различные возможности защитить свои нарушенные права и имущественные интересы.

Кроме того, ст. 491 ГК РФ запрещает покупателю отчуждать это имущество или распоряжаться им иным образом до перехода к нему права собственности. Поэтому все сделки, совершенные покупате­лем по отчуждению этого имущества, в силу ст. 168 ГК РФ будут при­знаны недействительными.

Если же момент перехода права собственности на имущество в договоре не определен, то по общему правилу право собственности у покупателя возникает с момента вручения ему этого имущества. В случае непоступления денежных средств к продавцу в установлен­ный договором срок он в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ имеет право требовать оплаты переданного товара или возврата неопла­ченных товаров. В этом случае обязанность доказывания справедли­вости своих требований ложится на продавца. И хотя при наличии надлежаще оформленного договора это не должно составить особой сложности, процедура судебной защиты своих прав будет иная. Кро­ме того, в этом случае отчуждение еще неоплаченного, но уже при­надлежащего покупателю имущества законом не запрещено, и по­этому такие сделки будут являться действительными.

Как видно, от выбранного в договоре момента перехода права собственности зависят возможные способы защиты своих прав на имущество в возможном судебном споре, которые, в свою очередь, обусловлены имеющимися у кредитора доказательствами, что также имеет немаловажное значение.

Помимо указанных выше последствий перехода права собствен­ности на имущество гражданское законодательство устанавливает еще одно общее правило, связывающее этот момент с наступлени­ем иных последствий. По этому правилу с момента перехода права собственности к новому собственнику переходят бремя содержания приобретенного имущества, а также риск его случайной гибели или повреждения.

Однако, как было сказано выше, это правило является общим, т.е. оно применяется, если законом или договором не установлено иное. Действующее законодательство позволяет в условиях договора устанавливать иные правила, в соответствии с которыми момент пе­рехода риска случайной гибели или повреждения имущества, а так­же бремя его содержания не совпадает с моментом перехода права собственности на это имущество.

Так, стороны могут установить, что риск случайной гибели про­данного имущества перейдет на покупателя уже с момента заключе­ния договора до его передачи покупателю, т.е. до перехода к нему права собственности. Возможны и иные условия договорных обяза­тельств, в соответствии с которыми переход риска случайной гибели отчуждаемого имущества к его приобретателю произойдет после пе­рехода к нему права собственности.

Следует иметь в виду особенности некоторых видов договоров, по которым право собственности на имущество не переходит вовсе, в то время как бремя содержания имущества, а при определенных об­стоятельствах — и риск его случайной гибели или повреждения, пе­реходит от собственника к другому лицу. Например, на имущество, передаваемое в залог.

По своей правовой сущности залог является средством обеспе­чения основного обязательства, а не самостоятельным обязатель­ством. Поэтому заложенное имущество не переходит в собственно­сть кредитора при неисполнении обязанной стороной своего основ­ного обязательства.

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 применительно к этому вопросу отметил, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного за­логом, залогодержатель имеет преимущественное право перед други­ми кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенно­го имущества.

Действующее законодательство не предусматривает возможно­сти передачи имущества, являющегося предметом залога, в собст­венность залогодержателя. Любые соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, кото­рые могут быть квалифицированы как отступное или новация рбе- спеченного залогом обязательства.

В то же время обязанности обеспечивать надлежащее хранение и содержание заложенного имущества, а также принимать меры, необ­ходимые для соблюдения условий его сохранности, возлагаются на залогодержателя с момента передачи в залог этого имущества.

Подводя итог сказанному, следует отметить, что правильное применение норм действующего законодательства о порядке опре­деления момента перехода права собственности на отчуждаемое по договору имущество может существенно повлиять на результа­ты хозяйственной деятельности любой организации. Очевидно, что возможность самостоятельного выбора данного момента в зависи­мости от конкретной сложившейся ситуации, которую предостав­ляет участникам договорных отношений законодательство, необ­ходимо использовать в полной мере. Это позволит снизить риски совершаемых сделок, оптимизировать налогооблагаемую базу, уве­личить прибыль.

Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Чтобы распоряжаться приобретенной недвижимостью, недостаточно оформить договор купли-продажи или долевого управления, получить имущество по завещанию или в дар. По закону собственником можно стать только после внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН. Особенность обретения недвижимости в том, что между подписанием документа-основания для перехода права собственности и ее непосредственном оформлении в госоргане, проходит некоторый промежуток времени.

Во время ожидания интересы покупателя защищены законом, ведь есть риск, что продавец окажется недобросовестным и откажется явиться на регистрацию перехода права собственности. При оформлении сделки по отчуждению недвижимости нужно подготовиться к любым ситуациям и четко знать свои права и обязанности на каждом этапе сделки.

Для чего нужна госрегистрация

Понятия «владелец» и «собственник» на первый взгляд тождественны, но это не так. Понять разницу будет проще на примере. Если гражданин купил квартиру на основании договора купли-продажи, выполнил все обязательства — он владелец. Но собственником покупатель станет только после того, как переоформит «право собственности». Тогда он сможет:

• продать свою недвижимость;
• обменять квартиру на другую;
• сдать жилье в аренду;
• передать недвижимость в залог при оформлении ипотеки или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.

Теперь необходимо определиться — когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество. Во-первых, нужно основание, то есть факт передачи недвижимости, подтвержденный документально. Таким документом может быть (ст. 14 закона №218-ФЗ):

• договор о приватизации имущества;
• договор долевого участия в строительстве, если планируется получение квартиры от застройщика, или договор уступки прав требования;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор мены;
• договор дарения;
• решение суда о разделе имущества;
• соглашение об ипотеке;
• соглашение о разделе имущества между супругами;
• договор пожизненного содержания с иждивением.

Все эти документы являются первоисточниками для получения сведений о законности оформления права собственности. И если госслужащий потребует правоустанавливающий документ, необходимо предъявить один из перечисленных. Наиболее часто основанием для перехода права собственности становится договор купли-продажи имущества.

Участниками процессов, предполагающих переход права собственности, могут быть физические и юридические лица, родственники или третьи лица. К продавцу предъявляется ряд требований:

• дееспособность;
• достижение совершеннолетнего возраста;
• наличие права собственности на недвижимость.

Где регистрировать право собственности

Для осуществления регистрации недвижимости необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения недвижимости или МФЦ. При желании можно зарегистрироваться в системе ЕСИА, получить электронную квалифицированную усиленную подпись и подать документы в электронном виде.

При подаче документов на переход прав должны присутствовать прежний и потенциальный собственники.

Законодательная база

Вопрос госрегистрации имущества регулируется следующими положениями в российском законодательстве:

Положения о госрегистрации

Что такое недвижимость, нужна ли госрегистрация

Положения закона позволяют определить, что относится к недвижимому имуществу. Согласно ст. 130, это вещи, тесно связанные с землей, не подлежащие перемещению. Также к ним относят морские и воздушные суда; объекты, предназначенные для размещения транспортных средств.

По ходатайству правообладателя информация о недвижимости вносится в реестр, а собственнику выдается либо документ о праве на имущество, либо на правоустанавливающем документе делается запись о произведенной регистрации.

Ранее госрегистрация недвижимости осуществлялась на основании Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г., но с 01.01.2020 г. он окончательно утрачивает силу. С 2017 г. нужно руководствоваться Законом №218-ФЗ.

Документ содержит основные понятия об учете недвижимого имущества. Каждый объект заносится в специальный Реестр и наделяется собственным регистрационным номером. Согласно п. 5 ст. 1 закона, госрегистрация — единственное доказательство права владельца на имущество, которое может быть оспорено только в суде. В Единый госреестр вносятся сведения об объектах, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению. То есть регистрироваться должны здания, сооружения, земельные участки, строительные объекты, машиноместа.

В Реестр вносятся сведения о правах и прекращении прав на имущество, об обременениях, о переходе права на недвижимость.

В Реестре объединены сведения о переходе прав и кадастровые данные, то есть при обращении гражданин может получить полную, достоверную информацию, отражающую историю объекта: кому и на каком основании он принадлежал, когда был передан и прочие данные. Все будет отражено в документе — выписке ЕГРН.

О защите прав покупателей до момента госрегистрации недвижимости

Согласно статье, если передача имущества подлежит госрегистрации, то право собственности возникает с момента внесения регистратором соответствующей записи. Это значит, что подписание договора об отчуждении имущества, а также оформление акта приема-передачи не означает переход права собственности. Оформив правоустанавливающие документы, покупатель становится владельцем, имеющим право требовать оформления имущества в собственность.

Гласит о том, что переход права собственности, осуществляемый на основании договора купли-продажи, подлежит госрегистрации. Данная статья имеет большое значение для имущества, поскольку напрямую касается защиты прав.

Согласно п.3, при нежелании прежнего собственника произвести перерегистрацию, покупатель может обратиться в суд для внесения записи в Росреестр в принудительном порядке. Если суд сочтет, что действия прежнего владельца необоснованны, запись будет произведена вопреки протестам продавца. Более того, последний должен возместить покупателю издержки, вызванные задержкой регистрации перехода прав.

Документ гласит о правах владельца, не являющегося собственником. Если гражданин владеет имуществом на основании заключенного договора или иного правоустанавливающего документа, он имеет право на защиту объекта.

Согласно постановлению, переход права собственности должен быть зарегистрирован. До этого оформленный должным образом и подписанный сторонами (а при необходимости — заверенный нотариусом) договор действителен. Это значит, что переданное имущество находится во владении покупателя, но распоряжаться им по-прежнему может только собственник.

В п. 62 Постановления также оговорено право покупателя отстаивать интересы в суде до регистрации перехода прав. Положительное решение по иску будет принято только при условии передачи имущества от продавца покупателю. Если же имущество не передано, покупатель вправе подать иск сразу с 2-мя требованиями:

• о передаче имущества;
• о принудительной регистрации перехода права собственности.

Из положений законодательства следует, что операции с недвижимостью подлежат госрегистрации. Для этого необходимо иметь правоустанавливающие документы. Права приобретателя имущества и продавца защищены. При неисполнении условий перехода права собственности покупатель может обратиться в суд и потребовать осуществление принудительной регистрации перехода прав.

Что такое момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Приобретателя недвижимости волнует вопрос, когда же можно полноправно распоряжаться недвижимостью? Согласно ст. 223 ГК РФ, если отчуждение имущества подлежит госрегистрации, момент перехода права собственности совпадает с осуществлением регистрационных действий уполномоченным лицом. О данном факте свидетельствует отметка на правоустанавливающем документе, содержащая информацию: ФИО сотрудника отделения Росреестра, дату. В итоге новому собственнику выдается выписка ЕГРН.

Когда переходит право собственности на квартиру, дом

Период перехода права собственности важен для исчисления налогов, льгот. Для налоговой инспекции будет важен момент приобретения права собственности.