Покупка участка с незарегистрированным домом

Тема этой статьи актуальна как для собственников участков, так и для риэлторов. Вопросы на данную тему поступают со всех сторон.

Информация для продавцов: да, на сегодняшний день — июнь 2020 года, продать участок с неоформленным строением можно.

Это должен быть обычный договор купли-продажи земельного участка, как ИЖС, так и садового участка, в котором будет написано: строений на участке нет. Если на участке имеется фундамент или недострой или дом , то продать его официально нельзя, нет документов на дом , нет собственности. Но, при этом, конечно, хочется каждому продавцу деньги получить не только за участок, но и за недострой.

Недострой можно оформить как продажа домокомплекта или стройматериалов, такой договор не подлежит регистрации в Росреестре, но подтверждает хотя бы передачу денег, и защищает покупателя от недобросовестных продавцов, которые могут захотеть вывезти этот недострой после получения денег за проданный участок, ведь в договоре будет фигурировать только участок!

Почему не хотят регистрировать продавцы земельных участков — уходят от налогов, не хотя заморачиваться с оформление или точно знают, что есть нарушения, которые препятствуют законному быстрому оформлению.

Информация для покупателей — купить участок с неоформленным строением юридически можно.

Для этого надо провести обычную сделку купли-продажи, соблюдая все правила сделки. НО, есть некоторые обстоятельства, которые могут в будущем обернуться неприятностями для новых собственников.

Во — первых, деньги оплачиваете как за участок, так и за не оформленное строение, а это могут быть миллионы.

Во — вторых, есть опасность отказа в регистрации права собственности в дальнейшем на это неоформленное строение по самым разным причинам- не соответствие строительным нормативам, не соответствие отступов от границ с соседними участками, не учтены охранные зоны и обременения как на самом участке, так и за его границами. А также, если это участок СНТ, то возможны отказы по причине не утвержденных проектов застройки самого СНТ в целом. То есть подводных камней в этом вопросе много.

В — третьих, покупать участок с неоформленным строением можно, если хотя бы имеется одобренное Уведомление от Администрации о начале строительства или Разрешение на строительство жилого дома или садового дома. Эти документы выдаются на срок – 10 лет!

Информация для риэлторов – да, такие сделки купли-продажи участка с неоформленным домом можно пока еще сопровождать.

НО, необходимо относиться к сделкам купли-продажи участка с неоформленным домом особенно ответственно, надо помнить о чистоте сделки, юридической и моральной. Участились отказы в регистрации перехода права собственности на земельные участки с неоформленным строением. Нотариусы стали просить справки из БТИ об отсутствии строения на участке.

В простой письменной форме тоже можно получить отказ, так как Росреестр запускает квадрокоптеры и заносит в базу информацию об обнаруженных неоформленных домиках, будет предложено сначала поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на строение.

А это значит, что сделка или сорвалась совсем, или отложилась на срок оформления домика, примерно на 1-2 месяца, и то это в том случае, если не будет проблем в процессе оформления.

Это важно знать:  Как определить размер и границы придомовой территории многоквартирного дома

Рекомендации для риэлторов:

  1. Надо аргументировано убедить продавца такого участка начать процедуру оформления несмотря на то, что он, возможно, попадает на налоги. Зато повышается ликвидность объекта, соответственно увеличиваются шансы продать быстрее.
  2. Начать надо с Уведомления в Администрацию (пока не продлили дачную амнистию) и получить Одобрение (я вообще против дачной Амнистии, но это уже другая история)

Это пошаговая инструкция для риэлторов. Можно составить договор с продавцом на услуги, взять доверенность и проделать этот путь за комиссионное вознаграждение.

Для тех риэлторов, кому интересно работать с Загородной недвижимостью, есть очень подробный обучающий курс в онлайн школе для риэлторов Елены Моштаковой, подробности на этой странице.

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом

Благодаря принятым в 2006 году поправкам в Земельный кодекс РФ и ряд законодательных актов, получивших общее название дачная или земельная амнистия многие граждане получить шанс узаконить многолетнее владение своими наделами в упрощенном порядке и без оплаты.

В результате число землевладельцев выросло в несколько раз, что повлекло и увеличение количества заключаемых сделок по продаже земельных участков. Покупатель, желая приобрести участок при встрече с потенциальным продавцом, обнаруживает на заветных сотках дом, который продается вместе с землей, но не зарегистрирован в установленном порядке, однако при этом не является самовольной постройкой.

Отсутствие регистрации владелец строения мотивирует, тем, что таким образом он избегал излишних затрат, связанных с налогообложением на недвижимость.

Если привлекательность самого участка не померкла на фоне незарегистрированного дома, а самое строение не представляет никакой ценности (например, старый ветхий дом под снос), то заключение сделки возможно и без указания наличия здания.

В органы Росреестра в таком случае потребуется представить:

  • правоустанавливающие документы на землю – с 15 июля 2016 года это выписка из Росреестра о правах;
  • договор купли-продажи с согласованными условиями;
  • кадастровый паспорт участка;
  • квитанцию об оплате госпошлины (размер и реквизиты нужно уточнить на дату регистрации);
  • заявление установленной формы (заполняется лично в органах Росреестра или МФЦ или же составляется сотрудником, принимающим документы).

После правовой экспертизы получить на руки выписку из ЕГРП о подтверждении перехода права.

Что дальше?

Дальнейшие действия нового владельца зависят от его намерения пользоваться или снести дом на участке и построить новый для себя и членов своей семьи. Регистрация вновь возведенного строения возможна так же в упрощенном порядке, в рамках все той же дачной амнистии, согласно которой зарегистрировать права на дом можно до 1 марта 2018 года.

Если речь идет о дачном домике, построенном на землях, входящих в состав дачных некоммерческих или садовых товариществ, то достаточно заполнить декларацию на него и обратиться в Росреестр за регистрацией права. Образец декларации имеется на сайте регистрирующего органа, заполняется она самостоятельно заявителем и сведения указанные в ней не подлежат проверке.

Для указания достоверных сведений лучше подстраховаться с помощью БТИ, заказав технический паспорт, в котором будут содержаться точные замеры дома, выполненные по всем правилам. Соблюдение данного порядка позволит избежать недоразумений при желании в будущем продать участок с домом.

В случае если приобретателю недвижимости понравился дом и у него имеется намерение приобрести его, а права зарегистрированы только на землю, а само здание никак не узаконено, то все проблемы по его оформлению и признанию законно возведенным несет новый собственник.

Законодатель разрешает возводить дома для частного пользования на земельных участках имеющих специальное целевое назначение, при этом в документах на землю должно быть указано, что он входит в состав земель поселений и предназначен для индивидуального жилищного строительства, либо как указывалось выше, является частью земель СНТ или ДНТ.

Покупая землю с характеристикой, устанавливающей иной режим пользования да еще с неузаконенным домом, новый владелец рискует тем, что ему не удастся зарегистрировать права на строение даже в судебном порядке.

Так же не нужно исключать возможность изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в случае отсутствия документов на дом, подлежит возмещению только стоимость земли.

Дома, построенные на выделенных под ИЖС участках можно зарегистрировать в таком же упрощенном порядке, что и дачные строения. Только он должен соответствовать требованиям Градостроительного кодекса, быть выше 3-х этажей и предназначен для проживания одной семьи.

Для регистрации дома потребуется заказать кадастровый паспорт, а в дальнейшем в Росреестр представить те же документы: на землю, оплату пошлины и паспорт владельца.

Можно обязать продавца совершить все действия по регистрации, поскольку они несложные и не отнимут много времени, не более 2-х недель на узаконение дома (исключая судебный порядок) и около месяца на кадастровый паспорт. В дальнейшем можно будет не переживать за напрасно выброшенные деньги или опасаться, что придется расторгать договор купли-продажи или же судиться с муниципалитетом.

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом — чем это может грозить приобретателю земли? Земельные юристы Законного Права на своей практике изучили вопрос и готовы поделиться с вами своим опасениями по поводу рисков такой сделки.

Насколько разумна покупка земельного участка с незарегистрированным домом?

Период серьезных изменений в области Земельного Кодекса, который продлился с начала 90-х годов практически до 2001 года, внес много путаницы в оформление прав собственности на земельные участки и на расположенные на них дома.

Особенности заключения сделок и оформления сопутствующих документов в этот промежуток привели к тому, что часть участков оказалось застроена, однако сами дома не были как следует зарегистрированы по закону. Покупка земельного участка с незарегистрированным домом может не нести прямой угрозы, но, несомненно, такая сделка нуждается в проверке юриста перед совершением.

Во многом причиной этому стала медлительность органов местного самоуправления , которые не всегда могли сразу точно сказать, какие бумаги понадобятся для оформления и всячески затягивали процесс выдачи свидетельств и разрешений. Поэтому многие граждане предпочитали просто сразу же начать строительство, откладывая подачу заявлений на более спокойные времена на законотворческом фронте, которые как раз и наступили к началу 21 века.

«Дачная амнистия» позволила многим владельцам стать официальными собственниками своих же домов, но далеко не все граждане по тем или иным причинам решили ею воспользоваться. Многие предпочли просто продать свои участки вместе со всеми строениями.

Чего опасаться при покупке земельного участка с незарегистрированным домом

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом может привести к судебной тяжбе с тем, что этот дом строил. Приобретая землю с домом, который не был соответствующим образом оформлен, вы оказываетесь в ситуации опасной юридической неопределенности, когда при неудачных для вас обстоятельствах может объявиться другой » собственник » дома, который предъявит на него свои права.

В этом случае ситуация может развернуться для вас самой печальной своей гранью , например, вам придется заново выкупить дом, который вы уже считали своим. Если у предыдущего владельца не были решены все правовые споры с другими сособственниками или он получил данный участок в наследство, но не все наследники были с этим согласны, то вы становитесь потенциальной жертвой исков с их стороны и рискуете потерять и землю, и вложенные в нее деньги.

Кроме того, не указывая в документах на продажу добротный достроенный дом , а прописывая только стоимость самой земли, продавец может специально создавать ситуацию, когда ваша выплата по сделке составит меньше миллиона рублей, тогда ему не придется вносить предусмотренный за более дорогую продажу налог. В определенной ситуации противная сторона на суде может попытаться доказать, что вы добровольно участвовали в этой мошеннической схеме. А это угроза дополнительных обвинений в ваш адрес, от которых не так просто будет избавиться.

Быстро перепродать участок с незарегистрированным домом вам может оказаться довольно сложно. Далеко не все готовы участвовать в сделке даже с минимальным потенциальным риском.

Какие могут быть плюсы от покупки земельного участка с незарегистрированным домом

При отсутствии сопроводительных бумаг на владение данным видом недвижимости, в глазах местных властей постройки на вашем участке как бы не существует. Поэтому вы можете перестраивать жилые помещения абсолютно свободно, согласно вашим личным предпочтениям и вкусам.

Дело в том, что когда дом уже прошел официальную регистрацию, в документах указываются его точные размеры и описание . Сделав серьезную перепланировку, добавив дополнительные постройки или еще один этаж, вы должны будете обновить информацию в документах на владение, иначе при попытке продажи у вас «старую версию» не примут к регистрации. Ведь дом по факту — уже практически другой. Покупка земельного участка с незарегистрированным домом в этом случае требует анализа проектных документов.

Имея на руках документы на владение старым домом , вы не можете его снести без ведома властей, чтобы возвести новый, который вам больше по вкусу. Этот процесс потребует от вас дополнительных бюрократических трудностей.

Можно сказать, что покупая участок по цене, в которую не входит стоимость полноценного достроенного дома, вы ощутимо экономите, при этом получая сразу два дорогих вида недвижимости. Вам не придется вкладывать собственные средства в строительство с нуля , нанимать рабочих, ждать момента, пока можно заселиться и тому подобного. Возможно, дом уже находится в хорошем состоянии и вам потребуется внести минимальные косметические изменения.

Разумно ли приобретать участок с незарегистрированным на нем домом?

Учитывая современную ситуацию, когда получить документы, удостоверяющие ваше право владения, можно всего за 60 дней, крайне подозрительным будет поведение продавца , упорно пытающегося продать землю именно таким способом, переставая вести переговоры со всеми потенциальными покупателями, готовыми подождать в течение такого небольшого срока.

Если продавец категорически отказывается оформлять документы — возможно, с его правами на этот дом не все так гладко или, например, в особо редких ситуациях при возведении дома использовались опасные для здоровья человека материалы.

В этой связи, при покупке земельного участка с незарегистрированным домом, стоит задуматься — возможно, что и с остальными документами в этой сделке может быть не все ладно. Если продавец очень торопится и для спешки приводит весьма сомнительные аргументы , например, срочный переезд заграницу, то участвовать в этой сделке, скорее всего, для вас крайне небезопасно.

Полностью и правильно оформленные документы и на дом и на участок — это ваша гарантия отсутствия каких-либо территориальных споров с соседями или претензий со стороны родственников продавца. Кроме того, от местных властей вы также не получите никаких «гневных писем» и сможете вступить в свои права владения без каких-либо нежелательных сложностей.

Еще одним минусом незарегистрированного дома будет отсутствие подведенных к нему коммуникаций, а именно — газа, электричества, воды. Если имело место незаконное подключение и это станет известно властям — в первую очередь претензии и вопросы будут предъявлены именно вам, и доказать что либо вам будет довольно сложно.

Дом без света, нормальной подачи газа и воды сложно назвать удобным и уютным для постоянного проживания. И придется вкладывать финансовые средства в его перестройку, подведение коммуникаций и оформление документов.

»

Следующая
ЗемляОтветственность за нарушение правил благоустройства города

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector