Полномочия общего собрания собственников многоквартирного дома

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления многоквартирным домом и проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, которые поставлены на голосование. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится не реже 1 раза в год.

Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 1 ст. 44, ч. 1, 3 ст. 45 ЖК РФ).

Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются, как правило, большинством голосов от общего числа голосов собственников – участников собрания. Исключение составляют отдельные решения, которые принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, и решения, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственник, не принимавший участия в голосовании или голосовавший против принятия решения или считающий, что этим решением нарушены его права, вправе обжаловать это решение в суд в течение 6 месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о нем (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Решения, принимаемые большинством голосов

• о сроках и порядке проведения годового общего собрания;
• об использовании информационной системы ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования;
• об определении лица, уполномоченного на использование данных систем (администратора общего собрания), и о порядке приема им сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования;
• о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов;
• о выборе и изменении способа управления МКД;
• об избрании и переизбрании совета МКД, если нет ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива и при этом в доме больше четырех квартир;
• о размере платы за содержание жилого помещения, в том числе в ряде случаев о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (если нет ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива);
• о текущем ремонте общего имущества в МКД.

Решения, принимаемые не менее 2/3 от общего числа голосов

Решения общего собрания принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников по следующим вопросам:

• о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества, использовании фонда капитального ремонта;
• о размере взноса на капитальный ремонт и минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения их размера над установленными минимальными размерами, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном счете и депозите;
• о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
• о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о введении ограничений пользования;
• о пользовании общим имуществом в МКД иными лицами, в том числе в целях размещения ими рекламы;
• об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества;
• о наделении совета МКД (если имеется) полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества;
• о наделении председателя совета МКД (если имеется) полномочиями на принятие ряда решений;
• о создании ТСЖ собственниками помещений в нескольких МКД, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования.

Решения, которые принимаются более чем 50% голосов

Решения общего собрания принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников по следующим вопросам:

• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем;
• о создании ТСЖ в одном многоквартирном доме.

КОМПЕТЕНЦИЯ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД И ЧЛЕНОВ ТСЖ

КОМПЕТЕНЦИЯ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД И ЧЛЕНОВ ТСЖ

В процессе содержания общего имущества в МКД управляющему (УК или ТСЖ) ежедневно приходится решать множество непростых вопросов, связанных как с обслуживанием инфраструктуры дома, так и с ее использованием (как самими собственниками, так и третьими лицами). Чтобы принятые решения были легитимны и имели соответствующие правовые последствия, управляющий должен иметь четкое представление о своей компетенции. В данной статье мы проанализировали положения жилищного законодательства в этой части и составили своеобразные памятки в виде таблиц, которые позволяют УК и ТСЖ максимально быстро сориентироваться в том, каковы их правомочия в решении насущных проблем конкретного МКД.

Общее собрание собственников помещений в МКД

Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в данном доме. Именно на общем собрании всех собственников принимаются ключевые решения. Собственники помещений в МКД обязаны проводить общее собрание хотя бы один раз в год. Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Правом голосования на общем собрании собственников помещений в МКД обладают только собственники помещений в данном доме (их представители). Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ст. 48 ЖК РФ).

Перечислим, что именно входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД.

Компетенция общего собрания
собственников помещений в МКД

Легитимность принятых решений

Необходимое
количество голосов

Сроки и порядок
проведения годового
общего собрания
собственников помещений
в МКД, а также порядок
уведомления о принятых
им решениях

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Реконструкция МКД (в том
числе его расширение
или надстройка)

Не менее 2/3 голосов
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД

Капитальный ремонт
общего имущества в МКД

Не менее 2/3 голосов
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД

Оплата расходов на
капитальный ремонт МКД

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Текущий ремонт общего
имущества в МКД

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Строительство
хозяйственных построек
и других зданий,
строений, сооружений

Не менее 2/3 голосов
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД

Пределы использования
земельного участка, на
котором расположен МКД

Не менее 2/3 голосов
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД

Пользование общим
имуществом собственников
помещений в МКД иными
лицами

Не менее 2/3 голосов
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД

Определение лиц, которые
от имени собственников
помещений в МКД
уполномочены на
заключение договоров
об использовании общего
имущества

Не менее 2/3 голосов
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД

Выбор способа управления
МКД (его изменение)

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Более 50% от общего
числа голосов
собственников помещений
в МКД (таким же должно
быть число членов
в созданном ТСЖ — п. 3
ст. 135 ЖК РФ)

Большинством от общего
числа голосов
собственников помещений
в каждом МКД

Создание ТСЖ
в нескольких МКД,
утверждение его устава,
избрание правления
товарищества, наделение
гражданина полномочием
заявителя для обращения
в органы, осуществляющие
государственную
регистрацию юридических
лиц, избрание
председателя правления
товарищества

Согласие на
реорганизацию ТСЖ,
созданного в двух
и более МКД, в форме
разделения

Большинством от общего
числа голосов
собственников помещений
в каждом МКД

Реорганизация ТСЖ,
созданного в двух
и более МКД, в форме
выделения

Преобразование ТСЖ
в ЖК или ЖСК

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Ликвидация ТСЖ в случае,
когда члены ТСЖ уже
не обладают необходимым
(см. п. 3 ст. 135 ЖК РФ)
количеством голосов

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Выбор управляющей
организации

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Условия договора
управления МКД

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Отказ от исполнения
договора управления МКД

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Избрание (порядок и
сроки переизбрания)
совета МКД, определение
количества его членов
и выбор председателя
(для МКД, в котором не
созданы ТСЖ, ЖК и т.д.
и управление которым
осуществляет УК)

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Утверждение отчета
совета МКД о проделанной
работе

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Внесение платы за все
или некоторые
коммунальные услуги
(за исключением
коммунальных услуг,
потребляемых при
использовании общего
имущества в МКД)
ресурсоснабжающим
организациям (для МКД,
управление которым
осуществляет УК)

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Размер платы
за содержание и ремонт
жилого помещения (для
МКД, в котором не
созданы ТСЖ, ЖК и т.д.
и управление которым
осуществляет УК)

Большинством от общего
числа голосов
принимающих участие
в собрании собственников
помещений в МКД

Обратим внимание на несколько моментов.

Создание ТСЖ. Управление ТСЖ — это один из трех возможных способов управления (п. 2 ст. 161 ЖК РФ), поэтому вопрос создания товарищества обсуждается именно на общем собрании собственников (п. 1 ст. 136 ЖК РФ). При этом если в ТСЖ объединяются собственники нескольких МКД, то им нужно принять соответствующее решение на собрании своего дома (пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ), поскольку такой орган управления, как собрание собственников помещений нескольких домов, законом не предусмотрен.

Реконструкция МКД. Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Отдельные правоведы считают, что в данной норме идет речь о единодушном согласии всех собственников помещений в доме на уменьшение размера общего имущества. То есть явка на собрание с такой повесткой должна быть 100%-ной, как и принятое решение. Позволим себе не согласиться с таким прочтением п. 3 ст. 36 ЖК РФ, поскольку в совокупности с пп. 1 п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ получается, что любая реконструкция МКД, влекущая как уменьшение состава общего имущества, так и его увеличение, действительно, обсуждается на общем собрании собственников, однако для принятия соответствующего решения необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Капитальный ремонт МКД. С одной стороны, ст. 44 ЖК РФ относит принятие решений о таком ремонте к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, причем принимается такое решение не менее чем 2/3 общего числа голосов собственников. С другой — размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для МКД, управляемых УК, устанавливается на общих собраниях собственников простым большинством голосов (п. 7 ст. 156 ЖК РФ). Плата за жилое помещение для собственников состоит из нескольких элементов, в том числе из платы за работы по капитальному ремонту общего имущества МКД (п. 2 ст. 154, п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Заметим, что в этой части ЖК РФ нет никаких противоречий. Так, ст. 44 ЖК РФ имеет основополагающее значение. Согласно ей только собственники, причем на общем собрании и исключительно 2/3 голосов, могут оценить состояние общего имущества, реальную потребность в капитальном ремонте, необходимость его проведения и т.д. На общем собрании собственников с повесткой «принятие решения о капитальном ремонте» может обсуждаться только один вопрос — потребность дома в таковом (без конкретики — перечня работ, их стоимости, выбора подрядчика и т.д.). Положительное решение (и наоборот) должно быть принято соответственно 2/3 голосов. Вопросы, о которых идет речь в п. 2 ст. 158 ЖК РФ, имеют более прикладной характер (сроки проведения ремонта, перечень работ, их стоимость, порядок финансирования). Они также обсуждаются на общем собрании собственников, но соответствующие решения уже могут приниматься простым большинством голосов. Логично, что собраниям с такой повесткой всегда должны предшествовать общее собрание собственников, посвященное потребности дома в капитальном ремонте, и принятие решения по данному вопросу в порядке, установленном ст. 44 ЖК РФ.

Общее собрание членов ТСЖ

Правила, установленные ст. ст. 45 и 48 ЖК РФ, относительно порядка проведения общих собраний собственников и порядка голосования на них распространяются и на проведение общих собраний членов ТСЖ (п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов членов товарищества. Согласно ст. 144 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ являются органами управления товарищества. Однако именно общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления товарищества (п. 1 ст. 145 ЖК РФ).

Сегодня круг вопросов, решение которых относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, обозначен в п. 2 ст. 145 ЖК РФ. В основном они так или иначе связаны с жизнедеятельностью самого товарищества.

Компетенция общего собрания
членов ТСЖ

»

Следующая

Управляющая компанияОбязанность УК по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома