Признание права собственности при банкротстве застройщика

Помощь в признании права собственности

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При наличии передаточного акта.

Читайте также:

Если застройщик признан банкротом, и дольщик не успел зарегистрировать право собственности в Росреестре по какой-либо причине, препятствующей этому, то за признанием права собственности следует обращаться в арбитражный суд, вынесший решение о банкротстве. Иного способа, как признание права собственности в судебном порядке, нет.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве все дела о признании наличия или отсутствия права собственности в случае банкротства застройщика рассматриваются только в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

В арбитражный суд при банкротстве застройщика могут обратиться:

• дольщик с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место и нежилое помещение площадью до 7 кв.м.;
• собрание участников строительства с ходатайством (заявлением) о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых и нежилых помещений в доме и машино-мест.

Читайте также:

Рассмотрим следующие варианты, у каждого из которых свои минусы, но именно в третьем случае дольщик становится заложником:

1. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано.

В первом случае дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд при следующих обстоятельствах:

• застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
• участником долевого строительства заключен ДДУ или Договор переуступки;
• объектом долевого строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв.м.;
• разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено;
• до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом квартира передана по двустороннему передаточному акту или акту передачи, подписанному в одностороннем порядке застройщиком;
• регистрация права собственности в Росреестре по какой-либо причине невозможна, например, в связи с отсутствием полного комплекта документов, необходимого для подачи заявления о регистрации права собственности.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, определяющей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, закреплен порядок погашения требований тех дольщиков, кто успел получить передаточный акт до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

п.8 ст. 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве)

Это означает, что дольщик не должен направлять конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр. Он обязан обратиться в арбитражный суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности.

При этом его дело будет квалифицировано как обособленный спор в деле о банкротстве. И условием успешного исхода дела является соблюдение всех процессуальных нюансов при подаче заявления и в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьи 201.8 Закона о банкротстве (в отличие от судов общей юрисдикции).

За рассмотрение заявления истцу необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей. Судебные расходы, включая госпошлину, в итоге заплатит проигравшая сторона, но в 99% случаев дольщики не могут вернуть эти деньги, т.к. они не признаются арбитражными судами текущими расходами и попадают в порядке очередности в почти безнадежную четвертую очередь.

Поэтому святая обязанность дольщика — как можно скорее, не дожидаясь банкротства застройщика, обратиться в суд общей юрисдикции за признанием права собственности при наличии обстоятельств, не позволяющих зарегистрировать право собственности в Росреестре на законных основаниях. В том числе и потому, что шансы возместить судебные расходы гораздо выше.

Если Вы пропустили возможность обращения в суд общей юрисдикции, мы можем помочь решить проблему в арбитражном суде.

Если акт не подписан, возможны также 2 варианта действий.

2. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан.

Первый вариант при отсутствии передаточного акта предоставляет дольщику возможность обратиться в арбитражный суд самостоятельно в порядке, закрепленном в статье 201.8 Закона о банкротстве, минуя конкурсного управляющего и собрание кредиторов, т.е. не включать свои требования в реестр.

В соответствии с пунктом 8.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место или нежилое помещение и при отсутствии передаточного акта.

Суд может удовлетворить его требования только в том случае, если дольщики хотя бы 1/3 жилых помещений в доме, машино-мест, нежилых помещений до признания застройщика банкротом уже обращались в суд общей юрисдикции, и за на ними было признано право собственности в судебном порядке. Либо дольщикам все той же трети жилых и не жидых помещений и машино-мест удалось получить передаточный акт и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре.

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:



осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

п. 8.1 статьи 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве)

3. Собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан.

Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.

Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться голосованием на общем собрании кредиторов.

Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.

Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры. Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений. Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.

Сойдутся ли звезды, будут ли все эти условия соблюдены одновременно в момент голосования? Какой отчет об оценке предоставит конкурсный управляющий собранию, какова будет стоимость погашаемых требований, какова позиция кредиторов по обязательствам, не обеспеченным залогом, хватит ли средств для погашения текущих платежей и т.д.? … и процесс может затянуться.

4. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта), дольщик проживает в квартире.

Прежде, чем мы рассмотрим четвертый случай, хотим пояснить, что подразумевается под договором и актом.

Законодатель в Законе о банкротстве, в законах № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав дольщиков», а также Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства – на площадке Дом.рф, равно как и мы в настоящей статье, под договором подразумевают ДДУ, а под передаточным актом – акт приема-передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ (подписанный как обеими сторонами, так и односторонний).

Все иные заключенные договоры и подписанные акты не рассматриваются как основания для защиты дольщиков в соответствии с 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Формально у вас нет Договора и Акта, и вы не являетесь участником строительства, если между вами и застройщиком изначально был заключен предварительный договор, и до банкротства застройщика вы не успели подписать основной договор, т.е. «настоящий ДДУ», и, следовательно, ключи вы получили вместе с актом о передаче квартиры во временное пользование (застройщики могут по-разному называть этот документ).

Для этой категории дольщиков обанкротившихся застройщиков Урбан Групп, например, Фонд защиты прав дольщиков предлагает только одно решение, такое же, как при незарегистрированном в Росреестре, но оплаченном, в т.ч. частично, или неоплаченном ДДУ — направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и ждать благосклонности собрания кредиторов и конкурсного управляющего. Процедура аналогична той, что описана выше в варианте 3. Отдадут ли они добровольно квартиру, как думаете, если вы живете там временно, и этот факт подтвержден актом?

Главное – иного варианта, как признание права собственности в судебном порядке, к сожалению, у вас нет.

Огромным плюсом будет ваше претензия, направленная застройщику до его банкротства с требованием подписать ДДУ. Даже если вы ее не направляли, ваше право на владение объектом недвижимости можно доказать, положительная судебная практика имеется, в т.ч. арбитражная.

Сложность дела выше, чем в варианте, рассмотренном в п.1. Все остальные моменты, включая порядок рассмотрения дела арбитражным судом, размер госпошлины, аналогичны случаю, рассмотренному в п.1 статьи:

• застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
• заключен предварительный договор или иной договор;
• объектом строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв.м.;
• разрешение на ввод в эксплуатацию дома или здания получено;
• до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом объект недвижимости передан во временное пользование по акту или ордеру на вселение (пользование);
• регистрация права собственности в законном порядке невозможна в связи с отсутствием передаточного акта и зарегистрированного ДДУ.

Помощь в признании права собственности

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При заключеном предварительном договоре или членстве в ЖСК, при наличии акта прередачи объекта недвижимости во временное пользование или ордера на вселение, т.е. иного документа, отличного от передаточного акта.

Услуги

Признание права собственности на объекты долевого строительства в судах общей юрисдикции.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Вы можете указать в тексте сообщения номер своего телефона, и мы Вам перезвоним.

ВС: суд общей юрисдикции не вправе рассматривать иск дольщика нежилого объекта к застройщику-банкроту

В июле 2012 г. Марина Ильичёва заключила с ООО «Дворянское поместье» договор участия в долевом строительстве многофункционального комплекса «Rastorguevo Village» в городе Видное Московской области. Согласно договору застройщик обязался не позднее четвертого квартала 2013 г. передать гражданке апартамент в гостиничном блоке комплекса, состоящий из двух комнат общей площадью около 73 кв. м и стоимостью свыше 6 млн руб.

Застройщик обязательство не исполнил. Кроме того, в феврале 2017 г. суд признал его банкротом, в отношении общества было открыто конкурсное производство.

Суды поддержали доводы истицы

В августе 2017 г. Марина Ильичёва обратилась в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. Удовлетворяя ее требования, суд исходил из того, что она надлежаще исполнила свои обязательства, апартаменты по результатам экспертизы имеют высокую степень готовности (55%), могут являться обособленными объектами строительства, а права собственности на них не зарегистрированы. Кроме того, ответчик в установленный срок не исполнил обязательства по передаче апартаментов.

При этом суд указал, что на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются положения Закона о банкротстве, поскольку при начале процедуры банкротства не указывалось, что ответчик является застройщиком. Апелляционная инстанция поддержала эти доводы.

Не согласившись с решениями судов, конкурсный управляющий застройщика-банкрота обратился в ВС с кассационной жалобой.

Позиция ВС о подсудности спора

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила ошибочность позиции нижестоящих инстанций.

Суд указал, что в соответствии с п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., такой спор разрешается в суде общей юрисдикции, если требования о признании права собственности на объект долевого строительства в силу Закона о защите прав потребителей были предъявлены до вынесения определения суда о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения.

Таким образом, отмечается в определении, поскольку исковое требование было предъявлено после вынесения решения о признании застройщика банкротом, спор подлежал разрешению арбитражными судами. ВС добавил, что ссылка суда на то, что дело подлежало разрешению в судах общей юрисдикции в связи с отсутствием в решении о признании застройщика несостоятельным указания на процедуру банкротства (§ 7 главы IX Закона о банкротстве), является ошибочной, так как порядок и процедура банкротства юрлица не имеют правового значения для определения подведомственности спора.

В определении также отмечается, что, поскольку надлежащим способом защиты права физлица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по ДДУ является понуждение к исполнению обязательства в натуре, такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве. Если требование имеет реестровый характер, то по смыслу разъяснений п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 в рамках дела о банкротстве юрлица подлежит трансформации в денежное (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

В итоге ВС отменил решения нижестоящих инстанций как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права и прекратил производство по делу.

Эксперты «АГ» рекомендовали дольщикам апартаментов взвешивать все риски

Старший партнер КА «Делькредере» Денис Юров, комментируя «АГ» позицию высшей судебной инстанции, отметил, что она соответствует практике защиты прав участников долевого строительства. В первую очередь это касается жилья, так как только в этом случае при банкротстве застройщика закон позволяет дольщикам претендовать на получение квартир вместо ожидания в очереди со всеми кредиторами. «Покупатели нежилых помещений (как апартаментов, так и коммерческих площадей) практически ничем не отличаются от иных кредиторов, обладающих залоговым приоритетом, и могут претендовать лишь на часть денег от продажи этих помещений», – пояснил он.

Адвокат полагает, что с точки зрения баланса интересов кредиторов такой подход справедлив. Однако с позиции баланса интересов дольщиков и застройщика – первые в подобной ситуации несут большие риски, ведь деньги они платят застройщику, как правило, сразу, а помещения получают лишь по завершении строительства. «Таким образом, приобретение апартаментов всегда сопряжено с повышенными рисками, и рассмотренная ситуация – не исключение», – резюмировал Денис Юров, рекомендуя потенциальным участникам долевого строительства нежилой недвижимости взвешивать все риски.

По мнению юриста Содружества Земельных Юристов Павла Лобачева, позиция ВС демонстрирует отказ от формального подхода судов нижестоящих инстанций. При этом он отметил, что схема, которую попыталась реализовать истица, достаточно распространенная: для дольщика получение решения суда о признании права собственности на долю в недострое является очень эффективным инструментом, поскольку позволяет удовлетворить его требования раньше остальных кредиторов.

Однако такая «приоритетность», полагает эксперт, означает уменьшение конкурсной массы и нарушает базовые принципы банкротства – пропорциональное удовлетворение требований кредиторов, а также равенство и баланс их прав. «Подобного рода требования о признании права собственности, как указал ВС, подлежат трансформации в денежные с последующим включением в реестр в соответствующую очередь на основании ст. 126 Закона о банкротстве. Исключение составляют дольщики – приобретатели жилых помещений, что может быть обосновано в том числе закрепленным в ст. 40 Конституции РФ правом на жилище», – пояснил Павел Лобачев. При этом он добавил, что с недавних пор это исключение распространяется на нежилые помещения до 7 кв. м, а также машиноместа.

По мнению эксперта, признание права собственности вне рамок дела о несостоятельности (то есть в суде общей юрисдикции) представляется способом обхода требований законодательства о банкротстве. «В связи с этим подход нижестоящих судов, согласно которому если банкротство проводится не в соответствии с положениями о банкротстве застройщиков, то можно рассматривать требования кредиторов должника в судах обшей юрисдикции и выносить решения о признании права собственности на долю в недострое, вероятно, основан на формальном толковании положений Закона о банкротстве», – отметил юрист.

Таким образом, резюмировал Павел Лобачев, позиция ВС поможет пресечь практику необоснованного признания права собственности на нежилые помещения в судах общей юрисдикции. «Исходя из разъяснений ВС, при выборе способа защиты прав дольщику важно учитывать вид объекта недвижимости, который обязан ему передать должник, а также факт нахождения последнего в банкротстве. Необходимо также помнить, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, и при банкротстве застройщика признать право собственности на них с учетом позиции, выраженной в определении, с высокой долей вероятности не удастся», – подчеркнул он.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 2)

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено. Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании. Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

• Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
• Здание не заложено
• После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
• Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения

Вариант третий

+7(495) 006-3586

Задайте нашим юристам свои вопросы по телефону или в форме ниже!

Вариант четвертый

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Признание права собственности

Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Неустойка при банкротстве застройщика

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2019 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан». Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

• Аккредитует финансовых управляющих
• Оспаривает сделки
• Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
• Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения. Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства. Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

• Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
• Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги. Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий. Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками. Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков). Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

• Дольщики, предъявляющие финансовые требования
• Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры. Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье. Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

При банкротстве застройщика решение о том, каким образом дольщики будут получать возмещение затрат, решается общим собранием. Если число дольщиков превышает 500 человек, собрание разрешается проводить заочно. Количество голосов каждого дольщика определяется, исходя из суммы его ДДУ.

Новые требования к строительным организациям

Требования к девелоперам ужесточены еще в 2018 году. Теперь, чтобы получить разрешение вести строительство с привлечением средств долевых инвесторов, компания должна:

• Иметь на счетах не менее 10% совокупного строительного фонда
• «Запускать» только один подобный объект (раньше можно было строить несколько «долевых» домов одновременно)

Также банки ужесточили контроль над транзакциями застройщиков

Переход на эскроу—счета

Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2025 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.

Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.

Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.

Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.

С 2019 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.

Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.

Отказ от договоров долевого участия в 2019 году

Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.

Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.

Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование

Что такое проектное финансирование

Это целевое кредитование на постройку конкретного дома. То есть принцип тот же, что и у «классического» долевого строительства, но в него введена третья, контролирующая сторона. То есть, банк, уполномоченный государством следить за тем, чтобы застройщик использовал средства долевых инвесторов по назначению. А также гарантирующий возврат средств дольщикам, если застройщик все же не справится со взятыми на себя обязательствами.

Как будет проходить сделка?

Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет

Счет замораживается до окончания строительства

Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке

После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.

В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.

Последствия перехода на проектное финансирование

Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.

Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».

Насколько поднимутся цены новостроек?

На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.

С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.

Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.

Заключение

Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:

• В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
• Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
• Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
• Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
• Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
• Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.

Если вы не знаете точно, какие последствия может повлечь то или иное ваше действие – обращаетесь на портал Prav.io.

Квалифицированные специалисты по банкротству ответят вам на базовые вопросы по законодательству.

»

Следующая

Раздел имуществаПоложение о структурном подразделении детского сада